NAV (Net Asset Value)

NAV (Net Asset Value oder Nettoinventarwert): Der Net Asset Value (NAV) stellt den aktuellen Marktwert bzw. den „inneren Wert“ eines Unternehmens oder eines Fonds je Aktie bzw. Anteilsschein dar.

Der NAV wird häufig im Zusammenhang mit gelisteten bestandshaltenden Immobilienunternehmen (Immobilien-AGs) bzw. REITs (Real Estate Investment Trusts) sowie mit Beteiligungsgesellschaften verwendet. Viele Unternehmen dieser Kategorien veröffentlichen den NAV regelmäßig in ihren Investorpräsentationen und Finanzberichten und stellen ihn der Entwicklung des Aktienkurses gegenüber.

Auch bei klassischen Investmentfonds oder Exchange Traded Funds (ETFs) kommt der NAV zum Einsatz. Der NAV ist z.B. der Preis, zu dem die Anteile der bei der US-amerikanischen SEC (Securities and Exchange Commission) registrierten Fonds gehandelt werden.

Berechnung des Net Asset Value

Die Formel für die Berechnung des Net Asset Value für eine Immobilien-AG oder eine Beteiligungsgersellschaft ist recht unkompliziert:

NAV = (Marktwert der Immobilien bzw. Beteiligungen – Nettofinanzschulden) / Anzahl ausstehender Aktien bzw. Anteile

Der NAV einer Immobilien-AG entspricht also dem Marktwert der Immobilien abzüglich der Bankschulden und anschließend umgerechnet auf die einzelne Aktie. Dieser Marktwert wird in der Regel auf unterschiedliche Art und Weise bestimmt:

Immobilien-AGs

Für bestandshaltende Immobilienunternehmen werden in der Regel entsprechende Wertgutachten für die einzelnen Objekte zur Bestimmung des Nettoinventarwertes herangezogen.

Hierzu Matthias Schrade, CEO von DEFAMA (in einem Interview im Nebenwerte-Magazin):

Derzeit fließen unsere Objekte mit gutachterlichen Werten beim etwa 11-fachen der Jahresnettomieten ein. Auf dieser Basis lag unser NAV per 30.6. bei 8,25 Euro je Aktie. Das schätzen wir als recht konservativ ein, da ähnliche Portfolien am Markt oft deutlich teurer gehandelt werden.

Ist dem Investor darüber hinaus eine Kennzahl wie die Jahresnettomiete oder die vermietbare Fläche bekannt (Stichwort Unit Economics), dann kann er den Net Asset Value auf Basis einer eigenen Schätzung für eine faire Marktbewertung (Multiplikator) auch einfach selbst bestimmen.

Beteiligungsgesellschaften (und Investment Fonds)

Beteiligungsgesellschaften und Investment Fonds verwenden in der Regel die tagesaktuellen Aktienkurse ihrer Bestandsunternehmen bzw. Beteiligungen, um den Nettoinventarwert zu ermitteln. Hier z.B. die Information zur Berechnungslogik des NAV von Scherzer & Co:

Seit dem 01. Januar 2011 wird an jedem Börsenhandelstag der Net Asset Value (NAV) der Scherzer & Co. AG ermittelt. Hierbei handelt es sich um den Tageswert der Portfoliopositionen unter Berücksichtigung der Verbindlichkeiten der Gesellschaft.

Für nicht gelistete Beteiligungen (Private Equity) wird in der Regel eine regelmäßige Bewertung auf Basis verschiedener Bewertungsverfahren, z.B. der DCF Methode bzw. dem Ertragswertverfahren, auf Basis von (Peer-) Multiples oder vergleichbaren Transaktionen durchgeführt.

NAV auf Basis der Bilanz

Der Nettoinventarwert kann natürlich auch vollständig auf Basis der letzten verfügbaren Bilanz nach der folgenden Formel ermittelt werden:

NAV = (Aktiva – Passiva) / Anzahl Aktien bzw. Anteilsscheine = Eigenkapital / Anzahl Aktien = Buchwert je Aktie

In diesem Fall ist der Nettoinventarwert i.W. deckungsgleich zum Eigenkapital bzw. zum Buchwert je Aktie.

Je nach zu Grunde liegenden Rechnungslegungsvorschriften werden die Vermögenswerte allerdings ggf. nicht zum fairen Wert (= Marktwert) bzw. dem beizulegenden Zeitwert (IFRS), sondern zu den angepassten Herstellungskosten (HGB) bewertet.

Hier ein Auszug aus dem Geschäftsbericht von Scherzer & Co, die nach HGB bilanzieren:

Soweit die Kurswerte am Bilanzstichtag unter die Anschaffungskosten gesunken waren, wurden entsprechende Abwertungen nach § 253 Abs. 3 und 4 HGB vorgenommen. Bei wieder gestiegenen Kursen wurden zur Wertaufholung Zuschreibungen nach § 253 Abs. 5 HGB durchgeführt. Die Obergrenze der Zuschreibungen liegt bei den ursprünglichen Anschaffungskosten.

Nach HGB ist eine Anpassung auf den aktuellen Kurswert einer Beteiligung also in der Regel nur nach unten möglich. Bei Aufwertungen kann eine Zuschreibung bis maximal auf die ursprünglichen Anschaffungskosten erfolgen.

Aus diesem Grund ist es wichtig, die den Financials zu Grunde liegenden Rechnungslegungsvorschriften zu kennen.

NAV als Indikator für den Total Return

Die Entwicklung des NAV über die Zeit (der CAGR) kann als guter Indikator für die historische Performance einer Immobilien-AG bzw. einer Beteiligungsgesellschaft dienen. Neben der tatsächlichen Entwicklung der Marktwerte der einzelnen Objekte bzw. Unternehmensbeteiligungen sollten auch Dividenden und weitere Kapitalerträge (bei Verkauf von Aktien, Beteiligungen oder Immobilien erzielte Gewinne) über die reduzierte Nettoverschuldung im NAV berücksichtigt werden.

Das gilt allerdings nicht für Dividenden, die die Gesellschaft selbst ausschüttet, denn diese erhöht natürlich die Nettofinanzschulden bzw. mindert den NAV.

Hierbei empfiehlt sich allerdings eine Analyse der genauen Berechnungsmethodik des Nettoinventarwerts der jeweiligen Immobilien-AG bzw. Beteiligungsgesellschaft.