Umschuldung Immobiliendarlehen: Das sind unsere Optionen

Bei einer Baufinanzierung ist Umschuldung regelmäßig ein Thema. Sobald die Zinsbindung ausläuft (in der Regel nach 10 Jahren), müssen wir als Darlehensnehmer uns um neue Kreditkonditionen und einen neuen Darlehensvertrag kümmern. Dabei haben wir verschiedene Möglichkeiten. Wir können z.B. bei unserer bisherigen Bank bleiben, dort ein Angebot einholen und den Kredit einfach verlängern. Eine andere Möglichkeit stellt die Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank dar. Das heißt, wir nutzen die Möglichkeit über eine andere Bank umzuschulden. Eine Umschuldung ist allerdings nicht nur zum Ende der Zinsbindungsfrist ein Thema, sondern kann ggf. auch früher erfolgen. In diesem Fall wird unsere Bank allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung von uns verlangen. Da ich mich bei mehreren meiner Wohnungen in nicht allzu ferner Zukunft um eine Anschlussfinanzierung kümmern muss, habe ich mir die verschiedenen Optionen einmal angesehen.

In diesem Artikel möchte ich einmal auf diese verschiedenen Optionen eingehen und bewerten unter welchen Umständen eine Umschuldung sinnvoll sein kann.

Drei Optionen zur Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindung

Im Wesentlichen haben wir drei Optionen, wenn es um die Anschlussfinanzierung für unsere Eigentumswohnung geht:

1. Abschluss einer Anschlussfinanzierung: der Kredit läuft einfach mit einem anderen Zinssatz weiter
2. Kündigung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist und Umschuldung auf einen neuen Kredit
3. Abschluss eines so genannten Forward-Darlehens

Um nun bestimmen zu können, welche der drei Optionen die für uns beste darstellt, benötigen wir ein paar Informationen.

Unter anderem müssen wir für einen Like-for-Like Vergleich unter anderem das Zinsniveau bei Ablauf der Zinsbindungsfrist sowie auch das Zinsniveau zum Zeitpunkt einer möglichen Kredit Umschuldung kennen. Letzteres wäre natürlich durchaus möglich, sofern wir die Umschuldung in nicht allzu ferner Zukunft geplant haben.

Beispielfinanzierung

Im folgenden werde ich die verschiedenen Optionen einmal anhand eines kleinen Beispiels durchgehen. Hier die Details dazu:

• Kreditsumme: 65.000 EUR
• Vertragsabschluss: 1. Januar 2012
• Zinsbindung bis: 31.12. 2021
• Effektiver Zinssatz: 3,3%
• Kreditrate: 350 EUR/Monat
• Aktuelles Zinsniveau (= Zinsniveau bei Umschuldung): 1,3%
• Zeitpunkt der möglichen Umschuldung: Juli 2018 (also nach 7 Jahren und 6 Monaten Laufzeit)
• Prognostiziertes Zinsniveau zum Zeitpunkt des Ablaufs der Zinsbindung: 2,3%

Der Zinssatz zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung lag mit 3,3% um einiges höher, als das aktuelle Zinsniveau, welches bei ca. 1,3% liegt. Wir erwarten allerdings, dass die Zinsen bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist (und damit dem Zeitpunkt unserer Anschlussfinanzierung) wieder etwas nach oben gehen werden (nämlich auf 2,3%).

Diese Zahlen sind übrigens absolut hypothetisch… ich habe in Wirklichkeit keine Ahnung, wie sich die Zinsen entwickeln werden.

Tilgungsplan

Die Banken kalkulieren ja meist einen Zins- und Tilgungsplan bis zur vollständigen Tilgung der Kreditschuld und unterstellen dabei eine Fortschreibung des im Vertrag vereinbarten Zinsniveaus über die Zinsbindungsfrist hinaus. Diesen Tilgungsplan werden wir hier einmal als Ausgangspunkt nehmen.

Würden wir nämlich über den gesamten Zeitraum der Finanzierung die Kreditrate wie auch den Zinssatz konstant halten, dann hätten wir den Kredit nach ca. 22 Jahren und 9 Monaten getilgt:

Die obige Tabelle zeigt die Zusammenfassung des Tilgungsplans auf Jahresbasis, Zinsen und Tilgung wurden allerdings monatlich kalkuliert (das Excel wäre nur etwas zu lang geworden, um es hier darzustellen :-)).

Wir ihr sehen könnt, würden wir in dieser hypothetischen Rechnung insgesamt 26.101 EUR an Zinsen an die Bank bezahlen.

Zum Zeitpunkt der geplanten Umschuldung (Juli 2018) hätten wir bereits 12.424 EUR bezahlt, bis zum Ablauf der Zinsbindung nach 10 Jahren wären das 17.693 EUR.

Nun zu den einzelnen Optionen.

Option #1: Anschlussfinanzierung

Läuft gerade die Zinsbindungsfrist aus, ist es einfach, sich an ein anderes Institut zu wenden und dort bessere Konditionen auszuhandeln.

Dieses neue Angebot können wir dann theoretisch auch unserer bisherigen Bank vorlegen. Die meisten Banken haben nämlich ein großes Interesse daran, die Kundenbeziehung aufrechtzuerhalten und werden deshalb vermutlich ein vergleichbares Gegenangebot vorlegen.

Sollte nicht der Fall sein, dann können wir das Darlehen kündigen und die Restkreditsumme anschließend mit dem neuen Kredit ablösen.

Ausgehend von unserer Zinsprognose (Zins bei Abschluss des Anschlussdarlehens bei 2,3%) können wir einen neuen Tilgungsplan aufstellen. Dieser sieht dann folgendermaßen aus (ab Jahr 11 gilt der neue Zinssatz):

Wie ihr seht, würden wir in diesem Fall im Vergleich zum hypothetischen Tilgungsplan der Bank bereits ca. 3.000 EUR an Zinsen sparen (Gesamtzinszahlung wäre 23.082 EUR).

Nicht berücksichtigt sind in dieser Kalkulation die Abschlussgebühren etc. Ich unterstelle einfach mal, dass die Banken hier ähnliche Größenordnungen haben.

Ich gehe außerdem davon aus, dass wir Restschuldversicherungen oder ähnliche Spielereien nicht mit abschließen. (nicht nur die Verbraucherzentrale Sachsen sieht in diesen Versicherung ja nur einen zusätzlichen Kostenfaktor mit wenig Zusatznutzen).

Option #2: Vorzeitige Umschuldung

Nun wird es interessant. Die zweite Option für die Ablösung unseres Darlehens stellt die vorzeitige Ablösung in Form einer Umschuldung dar.

Eine vorzeitige Umschuldung bedeutet im Wesentlichen, dass wir bereits heute aus unserem Kreditvertrag aussteigen und einen neuen Vertrag abschließen (natürlich mit niedrigerem Zinssatz, nämlich den oben angegebenen 1,3%).

Diese Herangehensweise wäre eigentlich ideal und unser Tilgungsplan sähe erstmal folgendermaßen aus (der neue Zinssatz gilt ab Juli 2018 (also dem 7. Monat des 7. Jahres der Kreditlaufzeit):

Wir hätten in diesem Fall das Darlehen bereits im Juni des 20. Jahres komplett getilgt und insgesamt nur 16.798 EUR an Zinsen gezahlt.

Leider ist diese Rechnung nur hypothetisch. Denn es gibt da noch die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Da wir nämlich vorzeitig aus einem laufenden Vertrag aussteigen möchten, wird die Bank für die ihr entgangenen Zinsen eine Entschädigung von uns verlangen. Diese Entschädigung kann durchaus signifikant sein und den aus der Refinanzierung entstehenden Zinsvorteil mehr als kompensieren.

Ganz grob wird die Vorfälligkeitsentschädigung folgendermaßen berechnet (an anderer Stelle gehe ich darauf noch mal etwas detaillierter ein):

Vorfälligkeitsentschädigung = Barwert entgangener Zinseinnahmen + Bearbeitungsgebühr – Barwert der Einkünfte aus Wiederanlage der Zinsen – Eingesparte Verwaltungskosten – Risikoersparnis

Um eine grobe Indikation zu erhalten, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen wird, sollten wir von unserer Bank ein konkretes Angebot einholen.

Ziel dieser Taktik ist es natürlich, und etwas zu verunsichern. Allerdings kann bzw. darf die Bank im Voraus tatsächlich nicht centgenau kalkulieren. Zu einer groben Angabe sind die meisten Banken meiner Erfahrung nach aber schon bereit.

Aus diesem Grund sollten wir die Höhe der Entschädigung am besten selbst ausrechnen. Teilweise können uns aber auch verschiedene Kreditportale dabei helfen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung darf nach einem Urteil des BGH vom Januar 2016 übrigens nicht übermäßig hoch ausfallen und muss künftige Sondertilgungsrechte bei der Berechnung berücksichtigen. Deshalb habe ich hier einmal zwei Szenarien durchgerechnet:

• Ohne die Berücksichtigung einer Sondertilgung komme ich auf eine Vorfälligkeitsentschädigung von ca. 5.100 EUR
• Mit Berücksichtung einer Sondertilgungsoption von 10% der Darlehenssumme (also 6.500 EUR) pro Jahr ergibt sich eine Vorfälligkeitsentschädigung von ca. 3.000 EUR. In diesem Fall könnten wir insgesamt viermal eine Sondertilgung vornehmen (im 7., im 8., im 9. und im 10. Jahr), also insgesamt 26.000 EUR. Dies muss auf die entgangenen Zinseinnahmen der Bank angerechnet werden

Das heißt also, dass sich eine Kreditumschuldung in diesem Fall auch nach Berücksichtigung der Vorfälligkeitsentschädigung noch lohnen würd.

Insgesamt würden wir im schlechtesten Fall maximal ca. 17.000 + 5.100 = 22.100 EUR an Zinsen zahlen müssen und liegen damit noch signifikante unterhalb der Option #1.

Option #3: Abschluss eines Forward-Darlehens

Eine Alternative zur Umschuldung bzw. direkten Anschlussfinanzierung bietet das so genannte Forward-Darlehen.

Bei einem Forward-Darlehen können wir uns die Kreditzinsen auf Jahre im Voraus sichern. Typischerweise sind hier bis zu 60 Monate (also 5 Jahre) im Voraus möglich.

Allerdings garantiert uns die Bank einen festen Zinssatz für in 5 Jahren nicht aus reiner Kundenfreundlichkeit und nicht ohne Gegenleistung.

Dieser Service kostet natürlich Geld. Damit die Bank die aktuell günstigen Konditionen für uns sozusagen einfriert, verlangt sie einen Aufschlag auf den effektiven Jahreszins. Laut Handelsblatt müssen wir hier je nach Vorlaufzeit mit einem Aufschlag von 02 bis 1,0% auf den Zinssatz (d.h. ca. 0,2% pro Jahr Vorlauf) rechnen.

Diese Option lohnt sich natürlich nur, wenn wir davon ausgehen, dass die Zinsen in der nächsten Zeit stark ansteigen werden bzw. wenn wir eine andere Sicht auf die Zinsentwicklung haben als unsere Bank. Diese Option ist meiner Meinung nach nur kalkulierbar bzw. bewertbar, wenn wir ein konkretes Angebot für ein Forward-Darlehen vorliegen haben.

Im ungünstigsten Fall bezahlen wir also einen Aufschlag von bis zu einem Prozent, um einen Zinssatz festzuschreiben, der weit oberhalb des tatsächlichen Zinssatzes der Zukunft liegt.

Weitere Aspekte

Natürlich kann der obige Vergleich schonmal hilfreich sein. Allerdings habe ich auch ein paar Aspekte bisher nicht berücksichtigt:

• In vielen Fällen werden wir die Vorfälligkeitsentschädigung als Bestandteil des neuen Darlehens nach Umschuldung direkt mitfinanzieren (Kreditbetrag und Zinszahlungen fallen dadurch ggf. etwas höher aus)
• Bezogen auf den heutigen Zeitpunkt können sich noch Abweichungen ergeben, weil wir die Vorfälligkeitsentschädigung ggf. bereits heute zahlen, die Zinszahlungen in den anderen Szenarien aber erst viel später im Zeitverlauf auftreten. Der Barwert der Zahlungen in der Zukunft wird natürlich relativ gesehen niedriger sein. Dadurch wird ggf. die Option “Anschlussfinanzierung” im Vergleich wieder etwas attraktiver
• Zusatzfeatures wie Sondertilgungsoptionen (oben nicht berücksichtigt) haben einen Einfluss auf den Zinssatz unserer Anschlussfinanzierung

Darüber hinaus haben wir natürlich immer die Unsicherheit, dass wir den zukünftigen Zinssatz (also die wesentliche und alles bestimmende Annahme für unsere Rechnung) heute noch nicht kennen.

Auch wenn ich hier also versucht habe, das Ganze einmal quantitativ im Detail zu bewerten, werden wir vermutlich am Ende irgendwie also doch wieder aus dem Bauch raus entscheiden müssen.

Es kommt halt drauf an, woran wir für die Zukunft glauben (ich kann mich noch daran erinnern, dass ich bei einer meiner ersten Wohnungen einen Zinssatz von ca. 4% sogar über 20 Jahre festschreiben wollte, weil ich für die Zukunft von einem signifikant höheren Zinssatz ausging).

Fazit

Es ist immer dann sinnvoll umzuschulden, wenn wir am Ende wirklich Geld sparen.

Um eine Umschuldung zu bewerten, sollten wir sie in Zusammenhang mit den anderen uns zur Verfügung stehenden Optionen, nämlich der simplen Anschlussfinanzierung sowie dem möglichen Abschluss eines Forward-Darlehens abwägen.

Ist die Summe der Aufwendungen für den Kredit nach der Umschuldung über einen bestimmten Zeitraum niedriger als die Aufwendungen für das bestehende Darlehen oder für den Abschluss eines Forward-Darlehens, dann ist eine Umschuldung sinnvoll.

Wichtig ist dabei natürlich, dass wir alle anfallenden Kosten in unsere Berechnung einbeziehen und nicht nur die Restdarlehenssumme berücksichtigen. Vorfälligkeitsentschädigung, Abschlussgebühren und Kosten für das Umschreiben der Grundschuld fallen ja ggf. noch zusätzlich an.

Habt ihr euch schonmal mit einer Umschuldung eures Kredits befasst? Falls ja, habt ihr noch weitere Insights? Dann schreibt mir unter axel@diyinvestor.de oder kommentiert einfach unten.