Meine erste Eigentumswohnung – Ein gutes Value-Investment

Vieles hängt von der ersten Wohnung ab, die wir kaufen. Ich glaube, wenn damals mein erster Deal nicht geglückt wäre, dann hätte ich vielleicht schnell wieder die Finger von vermieteten Immobilien als Anlageobjekt gelassen. Eigentlich haben mich zwei Dinge überhaupt erst dazu gebracht, tatsächlich Immobilien als Investment in Betracht zu ziehen, obwohl ich immer mal wieder von Immobilien als sehr attraktive Investition gelesen hatte.

In diesem Artikel möchte ich euch einmal die Story meiner ersten Eigentumswohnung erzählen (inkl. ein paar Daten und Fakten).

Die Idee: Ein Tipp von einem Freund plus 2 Bücher

Angefangen hat alles vor ca. 10 Jahren, als mir mein damaliger Mitbewohner von einer Eigentumswohnung in Düsseldorf erzählte, die er als Kapitalanlage gekauft hatte. Er erzählte mir damals, dass er mehr als 100 EUR pro Monat nach allen Kosten (inkl. Zinsen und Tilgung) übrigbehielte und fast nichts investiert hätte.

Ich fand das eine tolle Sache, ohne alle Details wie Tilgungsrate etc. genau zu verstehen. Trotzdem habe ich das damals zunächst nicht weiter verfolgt. Vor allem, weil ich das Immobiliengeschäft für zu aufwendig hielt.

Vielleicht habt ihr ja auch schonmal eine Horrorstory aus eurem Bekanntenkreis gehört: Mieter zahlen nicht, ihr müsst euch um die ganzen Instandhaltungen selbst kümmern, die Handwerker überwachen, bei Wasserrohrbrüchen etc. nachts aus dem Bett, eine komplizierte Steuererklärung anfertigen usw. usw.

Aber Fakt ist…

Jede Immobilie lehrt dich etwas Neues. – Robert Kiyosaki

Und eine Immobilie hat gegenüber praktisch allen anderen Anlageklassen ein paar wesentliche Vorteile.

Ca. ein Jahr später hatte ich mir gerade ein paar Wochen frei genommen und lernte für die CFA-Prüfung. CFA steht für Chartered Financial Analyst und ist ein Abschluss bzw. Zertifikat, das speziell auf die Finanzindustrie ausgerichtet ist. Das Studium besteht aus drei Prüfungen und beinhaltet alles von der Analyse von Geschäftsberichten, über die Bewertung von Aktien, Unternehmen, Immobilien, bis hin zur Vermögensverwaltung.

Naja egal… ungefähr zu der Zeit las ich in einen Zeitungsartikel über die beiden Bücher Investment Punk von Gerald Hörhan und Rich Dad – Poor Dad von Robert Kiyosaki.

Ich glaube ich habe die beiden Bücher innerhalb von zwei Tagen gelesen und danach für mich entschieden, nach einer kleinen Eigentumswohnung als Einstiegsinvestment zu suchen.

Insofern muss ich sagen, dass diese beiden Bücher mein Leben stark beeinflusst haben (ist tatsächlich so und ich lese die Bücher auch immer mal wieder, vor allem weil sie mich das das richtige Mindset erinnern).

Fact Finding: Mehr Bücher und viele Gespräche

Da ich außerdem ein Mensch mit einer Stärke im “Fact-Finding” bin (ich erreiche einen Score von 6 aus 10 beim Kolbe-Index) – also gerne Daten und Fakten sammele, um mir einen ersten Überblick über ein Thema zu verschaffen – habe ich zunächst einige Zeit darauf verwendet, mich über Immobilieninvestitionen im Allgemeinen schlau zu machen.

Dazu habe ich ein paar Bücher für Einsteiger zum Thema gelesen und mich dann auf ein paar Immobilieninserate gemeldet. Einer der Projektentwickler, mit dem ich mich damals traf und der mir eine Eigentumswohnung als Steuersparmodell schmackhaft machen wollte, hat mir dann eine recht detaillierte Rendite-Kalkulation vorgeführt. Diese Kalkulation hat mir damals geholfen, mein erstes kleines Bewertungsmodell in Excel zu basteln. Die Investition selbst war natürlich nicht besonders attraktiv und die berechnete Rendite beruhte vor allem auf der Steuerersparnis aus den Verlusten, die ich jedes Jahr verzeichnen würde (!) und aus dem immensen Wertanstieg, den der Entwickler in seinem Szenario unterstellt hatte.

Natürlich hat es aufgrund des Studiums und meines Beraterjobs dann noch etwas gedauert, im Frühjahr 2010 saß ich aber dann doch beim Notar und habe den Kaufvertrag für meine erste kleine Eigentumswohnung unterzeichnet.

Aber erstmal der Reihe nach.

Die Details meiner ersten Immobilieninvestition

Es handelte sich um eine kleine Wohnung im Düsseldorfer Stadtteil Pempelfort. Die Wohnung lag in einer ruhigen Seitenstraße und hatte einen kleinen Balkon sowie eine separate Küche. Die Küchenzeile selbst konnte man aber eher als zusammengezimmerte Holzkiste mit Loch oben drin bezeichnen. Aber die Wohnung war vermietet und der Mieter, ein Anwalt, zahlte zuverlässig. Die Gegend konnte man getrost als gut betrachten.

Hier die relevanten Zahlen und Fakten:

• Größe: ca. 30 m³
• Kaltmiete: ca. 280 EUR/Monat
• Betriebskostenvorauszahlung: 90 EUR/Monat
• Hausgeld: ca. 130 EUR/Monat, davon ca. 90 EUR/Monat auf den Mieter umlegbar
• Kaufpreisvorstellung: 50.000 EUR
• Grundstück: 281 m²
• zu erwerbender Miteigentumsanteil (MEA): 29,02 / 1.000

Ich vereinbarte also einen Besichtigungstermin und bereitete mich darauf so gründlich vor, wie ich nur konnte. Ich stellte mir auf Basis verschiedener Bücher und Internetseiten eine erste Besichtigungscheckliste zusammen, mit der ich dann bei der Besichtigung aufkreuzte.

Der Immobilienmakler, der die Wohnung verkaufte, konnte sich ein leichtes Schmunzeln nicht verkneifen, hat sich aber dann sehr viel Zeit gelassen und alle Fragen geduldig beantwortet.

Ich wollte ja auf keinen Fall ein wichtiges Detail verpassen. Die Wohnung war recht einfach ausgestattet, aber Lage und Haus sagten mir sofort sehr zu. Trotzdem war ich noch so unsicher, dass ich den Makler nach einem zweiten Besichtigungstermin fragte.

Zu diesem zweiten Termin nahm ich dann meinen Vater mit. Der hatte schließlich schon mein Elternhaus quasi selbst gebaut und würde bestimmt feststellen, falls etwas nicht mit rechten Dingen zugehen würde. Heute wäre das undenkbar, zumindest in Düsseldorf. Da muss man quasi schon während der Besichtigung ein konkretes Kaufpreisangebot abgeben, sonst ist die Wohnung schnell schon an jemand anderen vergeben.

Mein Kaufangebot

Nachdem dann also auch mein Vater die Wohnung für gut befunden hatte, entschied ich mich, ein Kaufangebot zu machen. Die erste Frage die ich mir stellte, war natürlich die nach dem Kaufpreis? Waren 50.000 EUR ein fairer Wert für diese Eigentumswohnung? Wie sähe wohl generell die Verhandlungsbereitschaft von Makler und Verkäufer aus? Wie viele andere Interessenten gab es?

Aber eins nach dem anderen. Zunächst setzte ich mich also hin und versuchte den für mich angemessenen Kaufpreis zu ermitteln. Dabei ging ich von der Prämisse aus, dass sich die Investition auch unter den derzeit gegebenen Umständen – also im Wesentlichen mit den derzeitigen Mieteinnahmen – rechnen muss, es sei denn, eine Mieterhöhung ist kurzfristig einfach möglich.

Für meine erste Bewertung der Wohnung nutzte ich die Kapitalwertmethode bzw. das Ertragswertverfahren. Wie ihr an der Abbildung sehen könnt, war mein erstes Bewertungsmodell relativ einfach gestrickt und bestand nur aus wenigen Zeilen. Die Details zu meiner Berechnung könnt ihr in meinem Artikel zum Ertragswertverfahren nachlesen.

Auch wenn z.B. die meisten offiziellen Gutachten das Ertragswertverfahren nutzen, so arbeite ich heute lieber mit den verschiedenen Rendite-Kennzahlen bzw. Vervielfältigern, um eine erste Bewertung durchzuführen. Vor allem aber schaue ich mir den freien Cash Flow in verschiedenen Szenarien an.

Jedenfalls kam ich auf Basis meiner einfachen Ertragswert-Rechnung zu dem Schluss, dass die Wohnung alles in allem ca. 45.000-47.000 EUR wert sein müsste.

Wie gesagt ging ich dabei davon aus, dass die Miete auf absehbare Zeit nicht zu erhöhen sein würde. Sollte jedoch der Mieter wie von mir erwartet, nach spätestens 2-3 Jahren ausziehen, könnte ich die Miete leicht um 40-50 EUR/Monat erhöhen. Und ich hätte signifikantes Upside-Potenzial bzgl. des Immobilienwertes.

Ursprünglich hatte ich mir zum Ziel gesetzt, maximal 80% des von mir berechneten Wertes als Kaufpreisangebot zu unterbreiten. Ich war mir jedoch sicher, dass ein Angebot unterhalb der Marke 40.000 EUR vom Makler gar nicht erst an die Eigentümer weitergegeben werden würde.

Deshalb machte ich ein erstes Kaufangebot i.H.v. 41.000 EUR.

Die Preisverhandlung

Das Kapitel zur Preisverhandlung kann ich recht schnell abhaken. Im Grunde genommen war es so, dass die Verkäufer der Wohnung, ein älteres Ehepaar aus Süddeutschland, die Wohnung unbedingt verkaufen wollten (oder sogar mussten).

Ich vermute, dass sie die Wohnung 10 Jahre zuvor als Steuersparmodell gekauft und seither jeden Monat einen negativen Cash Flow verzeichnet hatten. Als beide dann in Rente gegangen waren, reichte das Geld dann auf einmal nicht mehr aus.

Ich sah mich hier also Verkäufern gegenüber, die einen starken Anreiz hatten, schnell zu verkaufen.

Ich glaube aus diesem Grund – und vielleicht auch ein bisschen, weil sie nichts von Cash Flows, Bewertung etc. verstanden – kamen sie mir beim Preis recht weit entgegen.

Am Ende einigten wir uns auf einen Kaufpreis von 42.500 EUR, was für damalige Verhältnisse recht günstig war… und für heutige Verhältnisse fast schon unvorstellbar. Dabei ist das Ganze noch gar nicht so lange her.

Es handelte sich also um ein gutes Value Investment:

• Ich berechnete den intrinsischen Wert der Wohnung recht konservativ, d.h. ohne Berücksichtigung möglicher Mietsteigerungen (nach dem klassischen Value Ansatz wäre dies äquivalent zu Warren Buffett’s Owner Earnings)
• Ich kaufte die Wohnung ca. 10-15% unterhalb des von mir berechneten konservativen Wertes (Stichwort Sicherheitsmarge)

Später bei der Vertragsunterzeichnung wurde übrigens außerdem offensichtlich, dass das Ehepaar mit dem Kaufpreis selbst nach 10 Jahren Laufzeit noch nicht den gesamten Kredit für die Wohnung würde tilgen können.

Ich fand das damals ein recht abschreckendes Beispiel dafür, was passieren kann, wenn man ohne irgendwelches Hintergrundwissen einfach auf einen Zug mit aufspringt und das macht, was inzwischen offenbar alle machen.

Die Transaktion und weitere Entwicklung

Nach der Vertragsunterzeichnung beim Notar dauerte es noch ca. 2 Monate, bis meine Name endlich im Grundbuch stand. Auf den genauen Ablauf einer solchen Eigentumsübertragung gehe ich zu einem späteren Zeitpunkt nochmal etwas genauer ein.

Quasi am Tag des Besitzübergangs ging dann ein Schreiben an den Mieter raus, in dem ich ihn darüber informierte, dass er erstens Miete ab sofort (und zwar immer spätestens bis zum dritten Werktag des Monats) nur noch auf mein Konto entrichten sollte und dass ich zweitens die Kaution von den Vorbesitzern erhalten und auf ein separates Konto transferiert hätte.

Der Zahlungseingang war damit bereits geklärt.

Bzgl. der Cash-Abflüsse hatte ich mit der Bank vereinbart, dass die Abbuchung der Kreditrate bestehend aus Zinsen und Tilgung immer zur Monatsmitte erfolgen sollte. Auf diese Weise war sichergestellt, dass ich mit relativ geringem Working Capital auskommen würde.

Genauer gesagt heißt das, dass ich nicht immer zuerst die Kreditrate und das Hausgeld (den zweiten größeren monatlichen Mittelabfluss) “vorfinanzieren” musste. Im Gegenteil: Ich erhielt die Miete zuerst und konnte davon bequem das Hausgeld sowie auch die Kreditrate zahlen.

Bei einer einzigen Wohnung ist das vielleicht noch nicht so relevant, je mehr es aber werden, desto größer werden auch die Summen, die wir ggf. vorfinanzieren müssen.

Die weitere Entwicklung verlief übrigens so ähnlich wie von mir erwartet. Nach ca. zwei Jahren kündigte der Mieter den Mietvertrag, um in eine größere Wohnung einzuziehen. Glücklicherweise hatte er die Wohnung bereits ein paar Wochen vor Ablauf des Mietvertrages geräumt, sodass ich ausreichend Zeit hatte, um noch schnell ohne Leerstand (bzw. Ausfall der Mietzahlung) eine neue Single-Küche einzubauen, bevor der neue Mieter einzog.

Im Zuge der Neuvermietung konnte ich die Miete dann um ca. 50 EUR/Monat nach oben setzen. Ich hatte also mit einem Mal einen um 50 EUR/Monat höheren Cash Flow, den ich allerdings zunächst komplett für den (weiteren) Aufbau der Instandhaltungsrücklage verwendete.

Welche Tools und Ressourcen ich damals genutzt habe

Hier noch eine Übersicht der wesentlichen Tools, die ich für den Kauf meiner ersten Eigentumswohnung genutzt habe (die Verlinkungen zu den Tools werden noch ergänzt).

• Die erste Version meiner Besichtigungscheckliste
• Mein erste Bewertung nach dem Ertragswertverfahren
• Das Info-Schreiben an meinen ersten Mieter