Wie wir die Rendite für unsere Immobilie berechnen

Wenn wir mal auf einem der großen Immobilienportale durch die Verkaufsanzeigen scrollen, dann sehen wir oft schon in den Überschriften recht verlockende Informationen wie z.B. “Investieren in Betongold – 8% Rendite” oder Ähnliches. Es wird also oft mit der attraktiven Rendite für eine Immobilie geworben.

Wie aber definieren die Anbieter hier die Rendite der Immobilie, also der Eigentumswohnung oder des Hauses? Und deckt sich das eigentlich mit unserer Definition?

Um die Antwort auf diese Frage einmal vorwegzunehmen: In den meisten Fällen nicht!

Wie würden wir selbst also die Rendite berechnen?

In diesem Artikel möchte ich einmal auf die verschiedenen Renditedefinitionen im Immobilienbereich eingehen.

Was du in diesem Artikel lernst

• Wie die Rendite grundsätzlich definiert ist
• Was es mit dem Begriff Anfangsrendite auf sich hat
• Was die Unterschiede zwischen Brutto- und Netto-Anfangsrendite sind
• Wie wir die tatsächliche Rendite auf unser eingesetztes Kapital berechnen
• Wie die Rendite einer Immobilie mit dem Vervielfältiger bzw. der Maklerformel zusammenhängt

Wie ist die Rendite grundsätzlich definiert?

Zunächst mal zu ein paar Grundlagen.

Unabhängig davon, um welche Anlageform (also Immobilien, Aktien etc.) es sich handelt, wird die Rendite erstmal folgendermaßen definiert:

Rendite [in %] = Gewinn / Eingesetztes Kapital * 100

Die Rendite ist also nichts anderes als der durchschnittliche Jahresgewinn bezogen auf das eingesetzte Kapital und wird grundsätzlich in Prozent angegeben.

Als Synonyme für den Begriff Rendite werden übrigens oft auch Rentabilität, Ertragsrate, Kapitalverzinsung, Rate of Return etc. verwendet. Dazu kommen gerade in der Immobilienbewertung weitere Bezeichnungen wie z.B. Bruttorendite, Anfangsrendite, Netto-Anfangsrendite, Cap Rate, Objektrendite etc. Dazu gibt es Renditen vor und nach Steuern, auf Eigenkapital oder Gesamtkapital bezogen etc. etc.

Ein Problem liegt also schonmal darin, dass der Begriff Rendite allgemein und speziell im Zusammenhang mit Immobilien oft gar nicht so genau definiert ist. D.h. wir müssen da schon ganz genau hinschauen und idealerweise immer selbst nachrechnen.

Gehen wir aber mal durch die wichtigsten “offiziellen” Kennzahlen durch.

Rendite und Immobilien: Die Anfangsrendite

Für die Bewertung von Immobilien wird oft die so genannte Anfangsrendite verwendet. Wie der Name schon sagt, handelt es sich hierbei um die Rendite, die wir als Investoren am Anfang unseres Investments erhalten. Das heißt die Berechnung erfolgt auf Basis der aktuellen Mieteinnahmen und mit dem entsprechenden aktuellen Wert bzw. dem tatsächlich gezahlten oder erwarteten Kaufpreis.

Anfangsrendite [in%] = Gewinn / Kaufpreis der Immobilie *100

Weil in der Regel ja ein Großteil des Kaufpreises mithilfe von Fremdkapital finanziert wird, handelt es sich bei der Anfangsrendite nicht um die Rendite auf unser tatsächlich eingesetztes Kapital (also unser Eigenkapital), sondern eher um eine Gesamtkapitalrendite. Aber dazu später mehr.

Verschiedene Arten von Anfangsrenditen

Nachdem wir nun die Definition der Anfangsrendite kennen, stellt sich uns als Nächstes die Frage, welche Kennzahlen – also welchen Gewinn und welches eingesetzte Kapital – wir nun für die Berechnung der Anfangsrendite verwenden. Es gibt hier natürlich wieder viele Möglichkeiten. Den Gewinn können wir z.B. ganz simpel als aktuelle Kaltmiete definieren. Wir können aber auch die nicht umlegbaren Betriebskosten bereits abziehen.

Hier kommen nun ein paar weitere und etwas spezifischere Renditedefinitionen ins Spiel.

Die Bruttoanfangsrendite (BAR)

Da wäre zunächst mal die Bruttoanfangsrendite. Die Bruttorendite geht zunächst mal von der anfänglichen Bruttomiete, also der Kaltmiete bzw. dem Rohertrag aus und setzt diesen in Bezug zum Kaufpreis der Immobilie (allerdings erstmal ohne Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer etc.).

Bruttoanfangsrendite (BAR) = Grundmiete bzw. Kaltmiete / Kaufpreis (ohne Erwerbsnebenkosten)

Wir haben also hier eine recht optimistische Betrachtungsweise, weil weder die nicht umlegbaren Kosten für Instandhaltung, Verwaltung etc., noch die Erwerbsnebenkosten im Kaufpreis (in NRW inzwischen bei ca. 12% des Kaufpreises) berücksichtigt werden.

Dem entsprechend ist dies auch die favorisierte Definition der Immobilienmakler und wird oft prominent in den Überschriften der Exposés verwendet. Hat aber nur leider mit der echten Rendite nicht viel zu tun.

Für unsere Bewertung schauen wir uns lieber die so genannte Nettoanfangsrendite an.

Nettoanfangsrendite 1 (NAR 1)

Da wäre zunächst mal die Nettoanfangsrendite 1 (NAR 1). Für diese Renditeberechnung verwenden wir analog zur Bruttoanfangsrendite die Grundmiete bzw. die Kaltmiete im Zähler, im Nenner verwenden wir aber nun den Kaufpreis inklusive der Erwerbsnebenkosten:

Nettoanfangsrendite 1 (NAR 1) = Grundmiete bzw. Kaltmiete / Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten

Das ist zwar schonmal etwas näher an der Realität, aber immer noch nicht das, was wir uns vorstellen würden. Für den Vergleich zwischen verschiedenen Immobilien mag diese Kennzahl bereits ausreichend sein. Ggfs. möchten wir ja aber auch zwischen verschiedenen Anlageklassen (also z.B. Aktien versus Immobilien) vergleichen können.

Nettoanfangsrendite 2 (NAR 2)

Im nächsten Schritt korrigieren wir also nochmal die Kaltmiete um die nicht umlagefähigen Nebenkosten (auch Betriebskosten oder Bewirtschaftungskosten genannt) und gelangen so zur Nettoanfangsrendite 2:

Nettoanfangsrendite 2 (NAR 2) = Nettomiete / Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten = (Kaltmiete – nicht umlegbare Nebenkosten) / Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten

Die Nettoanfangsrendite 2 gibt uns aus meiner Sicht eine gute Übersicht über die mit einer Immobilie zu erzielende Rendite und taugt zum grundsätzlichen Vergleich und zur Einschätzung des Wertes der Immobilie bzw. der aktuellen Bewertung im Markt im historischen Vergleich.

Wir sind aber noch nicht ganz am Ende. Auch die Nettoanfangsrendite 2 entspricht noch nicht unserem tatsächlichen Return.

Die Anfangsrendite ist nicht unsere tatsächliche Rendite!

In der Realität finanzieren wir nämlich in der Regel einen Teil (meistens einen Großteil, also zwischen 80 und 100%) des Kaufpreises der Immobilie mit Fremdkapital. Unser Eigenkapitaleinsatz beträgt also nur einen Bruchteil des Kaufpreises bzw. des Immobilienwertes.

Dem entsprechend ist die Rendite auf unseren Eigenkapitaleinsatz (hoffentlich) höher, die Berechnungsformel müssen wir aber noch etwas anpassen:

Return auf unser eingesetztes Kapital = (Nettomiete – FK-Zinsen) / eingesetztes Eigenkapital = (Kaltmiete – nicht umlegbare Nebenkosten- FK-Zinsen) / eingesetztes Eigenkapital

Wir sehen eine Veränderung an zwei Stellen:

• Als Bestandteil der Kreditrate an die Bank zahlen wir Zinsen. Diese müssen wir entsprechend von der Miete abziehen, da wir sie ja nicht selbst behalten dürfen
• Den Kaufpreis ersetzen wir durch unser eingesetztes Eigenkapital, also das gesamte Geld, das wir für den Kauf der Immobilie aus eigener Tasche zugeschossen haben

Anfangsrendite versus Vervielfältiger

Neben der Anfangsrendite ist auch der so genannte Vervielfältiger (oder auch das Vertragsmietenmultiple) eine relativ oft verwendete Form zur vereinfachten Immobilienbewertung.

Glücklicherweise brauchen wir uns hier kein zusätzliches Bewertungskonzept zu merken, denn der Vervielfältiger ist eigentlich nichts anderes als der Kehrwert der Anfangsrendite (NAR 1):

Vervielfältiger = 1 / Anfangsrendite = Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten / Kaltmiete

So meines Wissens nach die genaue Definition. Sie basiert auf der Nettoanfangsrendite 1, kann aber natürlich äquivalent auch für die BAR und die NAR 2 berechnet werden. Wie nicht anders zu erwarten, werden Makler in den meisten Fällen den Vervielfältiger äquivalent zur Bruttoanfangsrendite angeben, da dies die Bewertung am niedrigsten erscheinen lässt.

Bei einer Rendite von 10% haben wir also einen Vervielfältiger von 10, bei 7% einen Vervielfältiger von ca. 14.

Fazit

Im Immobilienbereich gibt es die verschiedensten Renditedefinitionen.

Makler verwenden meist die so genannte Bruttoanfangsrendite (BAR), weil diese die Bewertung der Immobilie am günstigsten bzw. die Rendite am höchsten erscheinen lässt.

Wir als DIY Investoren sollten für die grundsätzliche Bewertung der Immobilie eher die Nettoanfangsrendite 2 (NAR 2) nutzen.

Für die Berechnung unserer tatsächlichen Rendite sollten wir aber auch den Leverage-Effekt, also den Effekt aus unserer Finanzierung mit Fremdkapital, berücksichtigen. Immerhin ist der mögliche Einsatz von Fremdkapital einer der großen Vorteile einer Investition in Immobilien (und sollte im Zweifel das Benchmark sein, wenn es darum geht, wie wir unser Kapital auf die Anlageklassen allokieren).