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REIT (Real Estate Investment Trust): Was die deutsche von der amerikanischen Version unterscheidet

von Axel
29.August 2021
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G-REIT und REIT - Übersicht Real Estate Investment Trust

Was ist eigentlich ein REIT (Real Estate Investment Trust)? Und welche Regelungen gelten überhaupt für die Assetklasse im Vergleich zu einer gewöhnlichen Immobilien-AG, einem offenen Immobilienfonds oder vielleicht auch einem Direktinvestment in eine Immobilie? Diese Frage hat sich bestimmt jeder an Immobilien-Investments interessierte Investor schonmal gestellt.

In diesem Artikel möchte ich einmal auf ein paar typische Charakteristika eingehen, die einen REIT sowohl hier bei uns als auch in ihrem Ursprungsland, den USA, kennzeichnen.

Kurzdefinition: Was ist ein REIT?

In den USA gibt es das Konzept des Real Estate Investment Trust bereits seit 1960, in Deutschland wurden REITs (bzw. börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften ganz allgemein) erst in 2007 eingeführt.

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Unternehmen, das einkommensgenerierende Immobilien (Cashflow Immobilien oder “cash flow generating properties”) besitzt, betreibt oder finanziert.

Ganz ähnlich einem offenen Immobilienfonds bündeln REITs das Kapital zahlreicher Anleger bzw. Aktionäre, um damit Immobilien zu erwerben… wobei der Begriff “Immobilien” hierbei entsprechend der eigentlichen Definition (“unbeweglicher Besitz”) recht breit definiert wird.

Ein REIT muss also nicht ausschließlich in Wohnimmobilien, Bürogebäude oder Einkaufszentren (siehe Deutsche Konsum REIT) investieren. Es kann sich durchaus auch um Hotels, Casinos, Logistikimmobilien (z.B. Lagerhäuser, Industriehallen, Self-Storage, Rechenzentren), Infrastruktureinrichtungen (z.B. Glasfaserkabel, Mobilfunkmasten, Pipelines), Waldflächen oder Ähnliches handeln.

Im Allgemeinen spezialisieren sich REITs dabei allerdings auf einen bestimmten Immobiliensektor (Office-REITs, Retail-REITs, Timber-REITs etc.).

Die meisten REITs haben ein relativ einfaches Geschäftsmodell: Der REIT vermietet Flächen und erhält dafür als Gegenleistung eine regelmäßige Mietzahlung. Ein Großteil der damit erwirtschafteten Gewinne schüttet der REIT dann als Dividenden an die Aktionäre aus.

Im Zusammenhang damit besteht das wesentlichste übergreifende Merkmal eines REITs (auch im Vergleich zu einer “gewöhnlichen” Immobilien-AG) vermutlich darin, dass es auf der Ebene der Gesellschaft keine bzw. nur sehr geringe Ertragsteuern anfallen.

Ganz praktisch funktioniert das, indem die Gesellschaft mindestens 90% ihres Gewinns in Form einer Dividende an die Aktionäre ausschüttet, was steuerrechtlich auf den EBT (Earnings before Taxes) angerechnet wird und den zu versteuernden Gewinn mindert.

Es gibt noch eine ganze Reihe weiterer Merkmale eines REIT… allerdings gibt es auch eine ganze Reihe an regionalen Unterschieden, weshalb ich hier kurz getrennt auf die Merkmale eines REIT in den USA und Deutschland eingehen möchte (im auch unten nochmal verlinkten Paper von KPMG findet ihr eine solche Übersicht auch für viele weitere Länder).

Exkurs: Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind bzw. waren vermutlich das am weitesten verbreitete und auch für Privatanleger zugängliche Investitionsvehikel für ein indirektes Immobilieninvestment in Deutschland (in anderen Ländern gibt es das Konzept in der Form gar nicht).

Als offener Immobilienfonds wird dabei ein Fonds bezeichnet, der das ihm zur Verfügung stehende Kapital zu mindestens 51% in Immobilien investiert… der Rest wird in Cash vorgehalten oder in relativ sichere Anleihen investiert.

Der Zusatz “offen” deutet darauf hin, dass Anleger ihr Kapital mehr oder weniger kurzfristig – also entgegen der typischen Charakteristika einer Immobilie – wieder aus dem Fonds herausholen können, wobei die Anteile dabei nicht wie am Aktienmarkt an einen anderen Investor verkauft, sondern stattdessen an den Fonds selbst zurückgegeben werden. Dies kann unter Umständen Notverkäufe von Immobilien innerhalb des Fonds antriggern (nämlich dann, wenn der Fonds keine ausreichende Liquidität besitzt, um die Anleger unmittelbar auszuzahlen).

Nachdem im Zuge der Finanzkrise in 2008 viele offene Immobilienfonds aufgrund solcher Liquiditätsengpässe geschlossen bzw. abgewickelt werden mussten (die Immobilien konnten nicht so schnell verkauft werden, wie die Anleger ihre Anteile zurückgegeben haben), gilt seit 2013 allerdings eine Mindesthaltedauer der Anteile von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten.

Merkmale von REITs in den USA

Um sich für das jeweilige Geschäfts- bzw. Steuerjahr in den USA als REIT zu qualifizieren, muss ein Unternehmen bestimmte Anforderungen des Internal Revenue Code (IRC) erfüllen (und zwar mehr oder weniger durchgehend, d.h. eine Verletzung eines Kriteriums nur für einen Teil des Geschäftsjahres würde bereits die Nicht-Zulassung als REIT begründen):

Mindestens 75 % des Gesamtvermögens (Basis ist der beizulegende Zeitwert, d.h. der faire Wert der Vermögenswerte) muss in Immobilien, Cash oder US-Staatsanleihen investiert sein
Mindestens 75 % der Bruttoeinkünfte (anderer Begriff für Umsätze) müssen aus Mieten oder aus Zinsen auf Hypotheken zur Finanzierung von Immobilien oder Immobilienverkäufen stammen
Mindestens 90 % des Vorsteuergewinns müssen in Form einer Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden
Es muss sich um ein Unternehmen handeln, das als Körperschaft steuerpflichtig ist
Die Verwaltung bzw. Geschäftsführung wird von einem Vorstand oder Treuhänder übernommen
Nach dem ersten Jahr des Bestehens muss das Unternehmen mindestens 100 Anteilseigner haben
Maximal 50 % der Aktien dürfen von fünf oder weniger Einzelpersonen gehalten werden

Wie ihr gleich sehen werdet, sind die Anforderungen denen, die für einen deutschen REIT gelten, gar nicht so unähnlich. Lediglich die in Deutschland vorgeschriebene Beschränkung der Verschuldung ist in den USA nicht vorgesehen… die Rechnungslegung in den USA basierte ja allerdings auch noch nie auf einem so konservativen Werk wie dem deutschen Handelsgesetzbuch.

Typische Klassifikationen von US-REITs

REITs in den USA müssen – im Gegensatz zu ihren deutschen Pendants (siehe REITG §10) – nicht zwangsläufig börsennotiert sein. Aus diesem Grund werden REITs in den USA auch entsprechend ihrer Zugänglichkeit für Investoren klassifiziert:

Öffentlich gehandelte REITs (“Publicly Traded REITs”): Aktien von öffentlich gehandelten REITs können an einer nationalen Wertpapierbörse von Privatanlagern gehandelt werden. Analog zu allen anderen börsennotierten US-Unternehmen werden sie von der Securities and Exchange Commission (SEC) reguliert
Öffentliche nicht börsennotierte REITs (“Public Non-Traded REITs”): Diese REITs sind ebenfalls bei der SEC registriert, werden aber nicht an den nationalen Wertpapierbörsen gehandelt. Folglich sind sie weniger liquide als börsennotierte REITs
Private REITs (“Private REITs”): Diese REITs sind nicht bei der SEC registriert und werden dem entsprechend auch nicht an der Börse gehandelt. Aus diesem Grund werden Anteile an privaten REITs in der Regel nur an institutionelle Anleger verkauft

Und noch eine andere mögliche Einteilung… REITs lassen sich außerdem anhand der Art der gehaltenen Vermögenswerte unterteilen:

Equity-REITs: Die meisten REITs sind Equity-REITs, die einkommensgenerierende Immobilien besitzen und verwalten. Die Umsätze werden dabei primär durch Mieteinnahmen erzielt (und nicht durch Immobilienhandel oder Ähnliches)
Mortgage-REITs: Mortgage-REITs stellen Immobilieneigentümern und -betreibern Kapital zur Verfügung… entweder direkt in Form von Hypotheken bzw. Immobilienkrediten oder indirekt durch den Erwerb von so genannten hypothekenbesicherten Wertpapieren (Mortgage-Backed Securities oder MBS). Hypotheken-REITs sind in der Regel stärker fremdfinanziert als Equity-REITs. Die höheren Zins- und Kreditrisiken werden allerdings meist mittels des Einsatzes von Derivaten und anderen Hedging-Instrumenten egalisiert bzw. gesteuert
Hybrid REITs: Diese REITs nutzen die Anlagestrategien sowohl von Aktien- als auch von Hypotheken-REITs

Falls ihr diese Informationen nochmal im Original nachlesen möchtet: Die SEC selbst hat im Jahr 2011 ein Investor Bulletin zum Thema veröffentlicht.

Merkmale von REITs in Deutschland

Da es sich bei deutschen REITs um börsennotierte Aktiengesellschaften handelt, greifen grundsätzlich die Regelungen des AktG (Aktiengesetz) und auch die des HGB (Handelsgesetzbuch).

Die ergänzenden Anforderungen zur Erlangung des REIT-Status sind im REIT-Gesetz (REITG) geregelt. Zu diesen Anforderungen gehören insbesondere:

Das Unternehmen muss seinen Sitz und auch die Geschäftsleitung in Deutschland haben
Es muss im regulierten Markt börsennotiert sein
Der Streubesitz muss bei Börsenzulassung bei mindestens 25 %, danach mindestens bei 15% liegen
Die EK-Quote muss mindestens 45 % betragen (d.h. LTV maximal 55%)
Mindestens 75 % der Umsätze müssen durch die Bewirtschaftung von Immobilien entstehen
Mindestens 75 % des Vermögens müssen in Immobilien (“unbeweglichem Vermögen”) investiert sein
Mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses müssen als Dividende ausgeschüttet werden
Weniger als 10 % der Anteile dürfen auf einen einzelnen Aktionär (direkt) entfallen
Es darf nur eine Aktiengattung geben (stimmberechtigte Stammaktien)
Das Grundkapital muss mindestens 15 Mio. EUR betragen

Bestandshalter von Wohnimmobilien wie z.B. Vonovia oder die Deutsche Wohnen können übrigens in Deutschland keinen REIT-Status erlangen.

Also die wesentlichen zwei Punkte kurz zusammengefasst: Ein deutscher REIT oder G-REIT zeichnet sich durch eine hohe Ausschüttungsquote in Verbindung mit (sehr) niedrigen Unternehmenssteuern sowie eine jedenfalls für Immobilienfirmen vergleichsweise konservative Fremdfinanzierung (max. 55% LTV) aus.

Exkurs: G-REITs und Rechnungslegungsvorschriften

Interessanterweise kann ein deutscher REIT die Kombination aus IFRS- und HGB-Vorschriften unter Umständen auch zu seinem Vorteil nutzen.

Ausschüttung auf Basis HGB: Für die Ermittlung der Mindestausschüttung von 90% kann bzw. muss der eher konservative handelsrechtliche Jahresüberschuss nach HGB herangezogen werden. In welchen Punkten sich IFRS und HGB für einen REIT hier unterschieden, haben wir für euch einmal am Beispiel der Deutsche Konsum REIT AG herausgearbeitet.

EK-Quote auf Basis IFRS: Für die Ermittlung der Verschuldung der Gesellschaft bzw. den LTV bzw. Loan To Value (maximal 55% laut REITG) kann der faire Wert des Immobilienvermögens nach IRFS herangezogen werden. Dies wirkt sich – im Vergleich zum HGB-Ansatz – natürlich positiv auf die mögliche Schuldenaufnahme aus und ermöglicht deshalb vermutlich ein schnelleres Wachstum, als es mit einer LTV-Berechnung auf Basis der HGB-Bilanz möglich wäre.

Key Take Aways

Ein Real Estste Investment Trust oder kurz REIT ist ein meist börsengelistetes Unternehmen, welches hauptsächlich (die Anforderung liegt hier bei mindestens 75% des fairen Vermögenswertes) in Immobilien – d.h. “unbewegliche Vermögenswerte” – investiert und auch einen Großteil des Umsatzes mit diesen Immobilien erwirtschaftet (wieder mindestens 75%).

Der wesentliche Vorteil eines REIT aus Investorensicht besteht in der Steuerbefreiung von mindestens 90% des Gewinns, sofern dieser in Form einer Dividende an die Anteilseigner ausgeschüttet wird. Für einen deutschen REIT oder G-REIT ist außerdem die Beschränkung der Verschuldung auf maximal 55% der Bilanzsumme (“Loan-to-Value” oder LTV) ein wichtiges Kriterium.

Kleiner Sonderfall: Für einen deutschen REIT gilt für die Ermittlung der Mindestausschüttung der handelsrechtliche Jahresüberschuss (also der Gewinn nach HGB) und nicht der Gewinn nach IFRS als Referenz.

Um die steuerlichen Vorzüge eines REIT in Anspruch nehmen zu können, muss das betreffende Unternehmen die rechtlichen Anforderungen quasi zu jedem Zeitpunkt des Geschäftsjahres erfüllen.