Möblierungszuschlag – Wie du den Mietzuschlag für deine Möblierung berechnest

Wenn es um möblierte Apartments bzw. Wohnungen geht, dann stellt sich mir regelmäßig die Frage nach der Abschreibungsdauer und dem Mietzuschlag für die Möblierung bzw. dem Möblierungszuschlag. Da ich vor Kurzem wieder einmal mit diesem Thema konfrontiert wurde, nachdem ich ein kleines 1-Zimmer-Apartment inkl. Möblierung übernommen hatte, dachte ich mir, das wäre einmal einen Artikel wert.

Was du in diesem Artikel lernst

• Welche Regelungen es bzgl. des Mietzuschlages für möblierte Wohnungen gibt
• Welche Nutzungsdauer wir typischerweise für die Möblierung ansetzen können
• Wie du den Mietzuschlag für die Möblierung berechnen kannst

Das Wichtigste zuerst – Was zählt eigentlich zur Möblierung?

Eine Wohnung oder ein Apartment gilt als möbliert, wenn wir als Vermieter die Wohnung selbst mit den wesentlichen Einrichtungsgegenständen und Möbeln ausstatten und diese dann zusätzlich zum eigentlichen Wohnraum an den Mieter vermieten.

Zu den wesentlichen Einrichtungsgegenständen zählen vor allem:

• Einbauküchen inkl. beweglicher Gegenstände wie Toaster, Wasserkocher, Mixer etc.
• Waschmaschinen
• Betten inkl. Kissen, Decken und Bettwäsche
• Schränke
• Tische und Stühle
• Lampen
• Sofas und Wohnzimmertische
• Balkonmöbel
• Regale
• Badezimmerschränke, Handtücher etc.
• Garderoben
• TV-Geräte
• etc.

Dinge wie Besteck oder Geschirr werden hier nicht mitgerechnet, wobei es meiner Meinung nach schon Pauschalen für geringwertige Gegenstände geben kann.

Der Möblierungszuschlag wird nicht immer separat ausgewiesen oder berechnet

Es ist nicht zwangsläufig so, dass wir für die von uns zur Verfügung gestellten Einrichtungsgegenstände immer einen Mietzuschlag berechnen müssen. Das hängt ganz vom Markt ab, in dem wir uns befinden und davon, wie dieser funktioniert. So kann es z.B. sein, dass die Mieten für möblierte Wohnungen für Geschäftsleute, Expats etc. komplett über Angebot und Nachfrage gesteuert und festgelegt werden. Das heißt es gibt gar keinen expliziten Ausweis eines Mietzuschlags für die Möblierung, sondern einfach nur eine Pauschalmiete, deren Höhe sich danach bemisst, was andere Vermieter für ihre Wohnungen an Miete veranschlagt haben und wie unsere Wohnung im Vergleich zu diesem anderen Wohnungen in puncto Lage, Qualität der Möblierung etc. abschneidet.

In diesem Fall gibt es natürlich auch keine Betriebskostenabrechnungen oder Ähnliches. Bei Mietdauern, die regelmäßig nur zwischen einem und sechs Monaten betragen, würde das den Verwaltungsaufwand auch unverhältnismäßig erhöhen.

Möchten wir aber eher langfristig vermieten, z.B. an Wochenendpendler, Studenten etc., dann kann es sinnvoll sein, einen ganz gewöhnlichen Haus und Grund Mietvertrag zu nehmen – d.h. einen Mietvertrag mit ausgewiesener Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung –  und zusätzlich einen Möblierungszuschlag mit aufzunehmen. Die Gesamtmiete berechnet sich dann folgendermaßen:

Gesamtmiete = Kaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung + Möblierungszuschlag

Aber auch hier kann es sein, dass der Markt – also Angebot und Nachfrage – die Höhe des Möblierungszuschlags definiert. Es lohnt sich also immer, neben einer Berechnung nach den unten vorgestellten Modellen auch zu schauen, wie hoch die Mietzuschläge in unserem Markt allgemein sind (bzw. umgekehrt: eine separate Berechnung die Mietzuschlags kann nicht schaden, um zu testen, ob im Markt auch ausreichende Mietzuschläge erzielt werden können).

Regelungen zum Mietzuschlag

Nach meinen Recherchen gibt es keine harten gesetzlichen Regelungen, die vorschreiben, wie hoch ein Mietzuschlag für ein möbliertes Apartment sein darf. Auch in den Mietspiegeln kommt ein Mietzuschlag für die Möblierung explizit nicht vor, da typischerweise nur unmöblierte Wohnungen berücksichtigt werden. Ich habe aber trotzdem zwei Anhaltspunkte gefunden, nach denen wir den Mietzuschlag einfach berechnen können:

• das so genannte Hamburger Modell
• ein Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin 63 S 365/01)

Was beide Ansätze verbindet: Der Mietzuschlag wird immer auf Basis des jeweiligen Zeitwertes der Möblierung berechnet. Das heißt im Wesentlichen nichts anderes, als dass wir den Möblierungszuschlag nur auf Basis des Wertes berechnen, den die Möblierung zum Zeitpunkt der Vermietung gerade hat. Wenn wir also vor sieben Jahren ein Bett für 500 EUR gekauft haben, dann dürfen wir heute für die Berechnung des Mietzuschlags nicht mehr 500 EUR ansetzen, weil das Bett inzwischen einiges an Wert verloren hat.

Wir müssen diese Neuberechnung allerdings nur bei einem Mieterwechsel vornehmen. Wenn ein Mieter 10 Jahre lang in unserer Wohnung wohnt, dann müssen wir nicht jedes Jahr die Miete anpassen.

Das Hamburger Modell

Das so genannte Hamburger Modell unterscheidet zwischen Abschreibung und Kapitalverzinsung. Der Möblierungszuschlag setzt sich dem entsprechend auch aus diesen zwei Komponenten zusammen:

Mietzuschlag für Möblierung = Abschreibung + Kapitalverzinsung

Warum ist das so?

Wenn wir die Kosten für unsere Möblierung (z.B. 10.000 EUR) auf die Nutzungsdauer verteilen, also z.B. auf 10 Jahre, und dies unserem Mieter als Möblierungszuschlag auf die Miete schlagen, dann haben wir nach 10 Jahren – also wenn die Möblierung abgenutzt ist – genau so viel Geld zusätzlich eingenommen, dass wir die Möblierung erneuern können. Vorausgesetzt natürlich, dass diese ist dann immernoch für die ursprünglichen 10.000 EUR zu haben ist. Das wäre dann das Konzept der Abschreibung.

Damit wir nun aber auch einen Anreiz haben, die Möblierung überhaupt zur Verfügung zu stellen, müssen wir noch eine gewisse Rendite auf unser eingesetztes Kapital verdienen, im Hamburger Modell die Kapitalverzinsung genannt. Sonst würden wir als rational denkende Investoren unser Geld eher nicht in Form einer Möblierung “anlegen”.

Abschreibung

Während die Abschreibungsdauer für steuerliche Belange, also vor allem für unsere Steuererklärung, in der Tat mit 10 Jahren angesetzt wird (Absetzung für Abnutzung beweglicher Wirtschaftsgüter), werden im Hamburger Modell nur 7 Jahre berücksichtigt. Allerdings wird davon ausgegangen, dass die Möblierung auch nach 7 Jahren noch einen Restwert von ca. 30% besitzt, sodass die Abschreibungsbeträge eigentlich mit 10% pro Jahr identisch sein sollten, wenn wir linear abschreiben, also jedes Jahr den gleichen Prozentsatz des Originalkaufpreises abschreiben.

In der Literatur ist allerdings meist eine Abschreibung von 15% auf den Zeitwert zu finden. Das heißt wir schreiben degressiv ab, erhalten aber nach 7 Jahren ebenfalls einen Restwert von ca. 30%. Eine degressive Abschreibung macht hier insoweit Sinn, als dass wir den Mietzuschlag, also auch die Abschreibung, ja auf Basis des jeweiligen Zeitwertes berechnen müssen.

Kapitalverzinsung

Für die Kapitalverzinsung gibt es keine rechtlich bindenden Vorgaben, höher als 15% sollte diese aber nicht liegen. In der Literatur wird oft mit einer Kapitalverzinsung von 12% gerechnet.

Möblierungszuschlag

Für eine Möblierung im Wert von 10.000 EUR ergibt sich also im ersten Jahr ein Möblierungszuschlag von ca. 2.700 EUR pro Jahr:

Nach vier Jahren haben, wir wie oben dargestellt, noch einen Restbuchwert bzw. Zeitwert zu Beginn des Jahres von 6.141 EUR. Es ergibt sich daraus für Jahr 4 folgender Mietzuschlag für die Möblierung:

Landgericht Berlin

Ein weiterer Ansatz zur Berücksichtigung des Möblierungszuschlags wurde in einem Urteil des Landgerichts Berlin aus dem Jahr 2003 als rechtmäßig erklärt. Danach ist ein Möblierungszuschlag in Höhe von 2% vom Zeitwert der Möblierung als angemessen anzusehen.

Bei einer linearen Abschreibung der Möblierung über 10 Jahre, ergeben sich für die Jahre 1 und 4 folgende Möblierungszuschläge:

Wir wir sehen, unterscheiden sich die Berechnungen und auch die Ergebnisse leicht, insgesamt ist die Größenordnung der berechneten Miet- bzw. Möblierungszuschläge aber für Hamburger Modell und Landgericht Berlin sehr ähnlich.

Was machen, wenn die Möblierung abgeschrieben ist

Hier kommt es wieder auf den Ansatz an bzw. an welchem Modell wir uns orientieren.

Nach der Logik des Hamburger Modells hat die Möblierung auch am Ende der siebenjährigen Nutzungsdauer noch einen Restwert von ca. 30%. Wenn wir also die Möblierung noch über die ersten 7 Jahre hinaus nutzen, dann können wir wenigstens noch die Kapitalverzinsung von 12% auf diesen Restwert als Möblierungszuschlag verlangen. Sofern wir erwarten, die Möblierung auch nach 10 Jahren noch zu einem Restwert von 30% verkaufen zu können, dann können bzw. sollten wir keine weiteren Abschreibungen vornehmen.

Nach dem Modell des Landgerichts Berlin hingegen, kann nach Ablauf der 10-jährigen Nutzungsdauer und der kompletten Abschreibung der Möblierung kein weiterer Möblierungszuschlag verlangt werden.

Inventarliste und gründliches Übergabeprotokoll

Es empfiehlt sich, eine detaillierte Inventarliste in den Mietvertrag bzw. ins Übergabeprotokoll aufzunehmen, um später einen Abgleich des Inventars machen zu können.

Ich habe mir inzwischen angewöhnt, alles sogar mit Fotos im Übergabeprotokoll festzuhalten, um auch ein Gefühl für den Zustand der Möblierung zu haben. Für digitale Übergabe- und Abnahmeprotokolle gibt es z.B. von der Firma Haufe eine nette App für iPad und Smartphone. 

Die App kosten 8,99 EUR und erlaubt die Erstellung von vollkommen digitalen Protokollen inkl. Fotos und digitaler Unterschrift (ich kann aus eigener Erfahrung bestätigen, dass diese Protokolle rechtssicher sind). Eine kostenlose Alternative kam mal aus dem Hause Flowfact, wurde allerdings inzwischen wieder eingestellt. 

Gerade in der eher kurzfristigen Vermietung kommt es nämlich recht oft vor, dass Mieter  erstens gewisse Teile der Möblierung über das normale Maß hinaus abnutzen und auch zweitens bestimmte Teile der Möblierung einfach austauschen oder wegwerfen.

Ich kann mich z.B. an einen Fall erinnern, in dem ein Mieter eine sehr schöne Glasvitrine inkl. der Teller und Tassen einfach kleingeschnitten und im gewöhnlichen Hausmüll entsorgt hat. Als ich dann nach Ablauf des Mietvertrages zur Abnahme kam, standen an der Stelle, wo vorher die Vitrine gestanden hatte, zwei Standardregale von Ikea (und das auch noch in Farben, die in keiner Weise zur restlichen Möblierung passten).

In solchen Fällen sollten wir in der Lage sein, den uns entstandenen Schaden entweder direkt mit der Kaution zu verrechnen oder dem Mieter separat in Rechnung zu stellen. Ansonsten kann es uns schnell passieren, dass wir bei der Möblierung nur draufzahlen.

Zusammenfassung

Wenn wir eine möblierte Wohnung vermieten, dann können wir in aller Regel einen so genannten Möblierungszuschlag auf die Miete aufschlagen.

Für die Berechnung des Möblierungszuschlages gibt es zwei Ansätze (bzw. ich habe während meiner Recherche zwei Ansätze gefunden):

1. Das Hamburger Modell
2. Ein Urteil des Landgerichts Berlin

Beiden Ansätzen haben gemeinsam, dass der Mietzuschlag jeweils auf Basis des Zeitwertes der Möblierung ermittelt wird. Mit beiden Ansätzen kommen wir außerdem zu ähnlichen Ergebnissen.

Wenn wir eine möblierte Wohnung oder ein möbliertes Apartment vermieten, sollten wir außerdem darauf achten, dass wir eine vollständige Inventarliste sowie ein entsprechendes Übergabeprotokoll (idealerweise beides inkl. Fotos) anfertigen. Übermäßige Abnutzung, Austausch oder Zerstörung unserer Möblierung durch den Mieter können wir dann leichter mit der Kaution verrechnen.