Die 6 Vorteile von Immobilien als Investment

Laut einer Statistik machen Self-made Millionäre ihr Vermögen auf einem der vier folgenden Wege:

• Eigenes Unternehmen (74%)
• Führungsposition in der Wirtschaft (10%)
• Doktoren, Anwälte, Berater etc. (10%)
• Vertriebler und Vertriebsberater (5%)
• Andere, z.B. Erfinder, Künstler, Sportler, Autoren (1%)

Das heißt also, falls du gerne finanziell unabhängig sein möchtest und vielleicht gleichzeitig ein Unternehmertyp bist, dann solltest du überlegen, ein eigenes Unternehmen zu gründen. Ein Unternehmen, dass Immobilien bzw. Wohnungen kauft, besitzt und verwaltet ist hier natürlich nur eine der möglichen Optionen, aber eine, bei der die Erfolgsaussichten recht hoch sind. Im folgenden Artikel möchte ich einmal die 6 wesentlichen Vorteile von Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageklassen darstellen.

Die 6 Vorteile der Immobilie als Investment

Ich habe mal irgendwo gelesen, dass ca. 80% der Self-Made Millionäre ihr Vermögen mit Immobilien verdient haben. Auf der anderen Seite sind mit Eintritt ins Rentenalter fast 90% der Bevölkerung nicht finanziell unabhängig und von ihrer gesetzlichen Rentenzahlung abhängig.

Viele legen tatsächlich während ihres gesamten Lebens fast nichts auf die Seite. Kann ich mir kaum vorstellen, ist aber wohl so.

Aufgrund des demographischen Wandels und der steigenden Kosten unserer Sozialsysteme ist aber leider sehr unsicher, ob und in welcher Höhe wir in 30 Jahren noch eine Rente vom Staat erhalten werden. Wenn du also darauf zählst, dass du später mit der gesetzlichen Rente deinen Lifestyle von heute finanzieren kannst, dann bist du entweder ein Minimalist und kannst mit extrem wenig Mitteln ein zufriedenes Leben führen, oder aber du musst damit rechnen, über das Rentenalter hinaus arbeiten und Geld verdienen müssen. Und dabei gehe ich noch nicht mal davon aus, dass du eine Familie oder Ähnliches hast, die finanziert werden muss.

Aus meiner Sicht kannst du die gesetzliche Rente vergessen. Höchstwahrscheinlich wird das gesamte gesetzliche Rentensystem bereits kollabiert sein, wenn wir einmal an der Reihe sind. Du kannst und solltest dich nicht von diesem System abhängig machen. Auch sollten dir die regelmäßigen Diskussionen der Regierung über die Rente keine schlaflosen Nächte bereiten. Von anderen abhängig sein und sich von anderen abhängig machen, ist denke ich per se ein Fehler.

Wenn du vorausschauend planen willst und finanziell unabhängig sein willst, dann solltest du früh z.B. in vermietete Eigentumswohnungen bzw. Immobilien investieren, diese über Zeit abbezahlen, damit du später von den eingehenden Mieten leben kannst. Wenn du etwas mehr willst, dann kannst du deine Wohnungen auch immer wieder belasten und dein Portfolio so lange vergrößern, bis du von den Cash Flows leben kannst.

Deine Ersparnisse sind wegen der Inflation in Zukunft weniger wert als heute. Für deine Rentenplanung ist es also extrem wichtig, dass du dir Investitionen auswählst, die nicht nur einen guten Return, sondern auch einen guten Schutz gegen Inflation bieten. Das heißt im Klartext: Investitionen, die über die Zeit typischerweise an Wert gewinnen.

Dieses Kriterium erfüllen Immobilien schonmal. Darüber hinaus hast du bei vermieteten Immobilien auch signifikante Steuervorteile. Im Grunde genommen kannst du alle relevanten Kosten von der Steuer absetzen: Abschreibungen, Fremdkapitalzinsen, Erhaltungs- und Werbungskosten, Maklerkosten etc.

1. Wertsteigerungspotenzial

Wie du bestimmt weißt, haben Immobilien gerade in den deutschen Großstädten in den letzten Jahren immens an Wert zugelegt. Das hat mehrere Gründe:

• Wir sehen gerade einen starken Trend zur Rückkehr in die Städte, d.h. die Nachfrage nach Wohnraum in den deutschen Großstädten nimmt stetig zu. Auf der anderen Seite wird aber recht wenig neuer Wohnraum geschaffen, jedenfalls nicht für das Budget der meisten Leute, die in die Städte zuwandern (High-End Neubauprojekte für Wohlhabende gibt es natürlich wie Sand am Meer). Dies führt dann natürlich zu steigenden Mieten, weil mehr Leute nach Wohnungen suchen, gleichzeitig das Angebot an Wohnungen aber konstant bleibt. Und weil der Wert einer Immobilie ja mit der Höhe der Mieten korreliert, steigt auch der Wert der Immobilien an.
• In den Großstädten wächst aber nicht nur die Bevölkerungszahl selbst. Auch die Anzahl der Haushalte steigt an. Das heißt Menschen leben immer öfter alleine. Gründe für dieses Trend sind höhere Scheidungsraten bzw. der allgemeine Trend hin zum Single-Dasein. Viele sind nicht mehr bereit Kompromisse einzugehen und leben deshalb lieber allein.
• Es interessieren sich immer mehr Investoren für Immobilien. Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus sind die typisch deutschen Sparbriefe oder Tagesgeldkonten nicht mehr attraktiv. Und bei Aktien sind die meisten ja sowieso vorsichtig. Auf der anderen Seite macht das niedrige Zinsniveau auch das Investieren in Immobilien attraktiv, weil Kredite recht günstig zu bekommen sind. Auch das hat natürlich einen positiven Effekt auf die Immobilienpreise.

2. Inflation

Aber auch wenn du der Meinung bist, dass wir heute so etwas wie eine Immobilienblase haben: Wenn du dir die Preisentwicklung bei Immobilien über einen sehr langen Zeitraum anschaust, dann kannst du sehen, dass die Preise stetig weiter angestiegen sind. Die Statistiken sind hier sehr eindeutig. Und wenn du einmal eine Wohnung oder ein Haus kaufst bzw. wenn du schon eine Wohnung dein Eigen nennst, dann brauchst du einfach nur mal in den Grundbuchauszug zu schauen. Wenn deine Wohnung schon etwas älter ist, also Baujahr 1950er bis 70er Jahre, dann wurde sie bestimmt im Laufe der zeit schon einige Male verkauft. Und weil in den meisten Fällen ein Großteil der Finanzierung von Banken übernommen wird und diese sich immer zur Absicherung ihres Kredits ins Grundbuch eintragen lassen, kannst du dort sehen, welche Kreditbeträge die Käufer jeweils bei ihrer Bank aufgenommen haben. Jedenfalls bei meinen Wohnungen kann ich daran einen starken Anstieg über Zeit ablesen.Die Frage ist nun: Warum ist das so? Die einfache Antwort lautet: Inflation!

Dies ist natürlich nur eine Betrachtung der Vergangenheit und keiner weiß, ob der Trend sich in Zukunft bestätigen wird. Dann wäre also die Frage: Unter welchen Voraussetzungen würden die Immobilienpreise in Zukunft nicht weiter steigen?

3. Leverage – Finanzierung mit Fremdkapital

Leverage bedeutet eigentlich nichts anderes als die Finanzierung deiner vermieteten Eigentumswohnung mit Fremdkapital, also mit Geld von der Bank oder einem anderen Geldgeber. Du nutzt also das Geld anderer Leute, um deine Immobilie(n) zu finanzieren. Dadurch kannst du Objekte kaufen, die du dir nur mit deinem eigenen Geld nicht ohne weiteres kaufen könntest.

Die Finanzierung mit Fremdkapital erlaubt dir als Investor außerdem, einen höheren Return auf deine Investition (ROI oder Return on Investment) zu erzielen. Was bedeutet das nun genau?

Leverage bzw. Fremdkapital erlaubt dir z.B. eine kleine Eigentumswohnung im Wert von 60.000 EUR für viel weniger, z.B. für 12.000 EUR zu kaufen. Das wären also 20% Eigenkapitaleinsatz. Die restlichen 54.000 EUR kommen von der Bank.

Was bedeutet das nun für den Return auf deine Investition? Schauen wir uns das zunächst mal in einem sehr vereinfachten Beispiel an:

Sagen wir mal, dass deine 60.000 EUR Wohnung nach einem Jahr 10% an Wert hinzugewonnen hat. Die Wohnung ist also nun nicht mehr 60.000, sondern 66.000 EUR wert. Wenn du die Wohnung ohne weitere Kosten für 66.000 EUR kaufen und verkaufen könntest, dann hättest du einen Gewinn von 6.000 EUR.

Hättest du die Wohnung ausschließlich mit deinem eigenen Geld bezahlt, dann hättest du einen Return bzw. eine Rendite von 10% (nämlich 6.000 EUR / 60.000 EUR) erwirtschaftet. Hättest du die Wohnung aber zu 80% fremdfinanziert, dann hättest du eine Rendite von 50% (also 6.000 EUR / 12.000 EUR) erzielt.

Dieses Konzept macht in der Tat viel vom Charme einer Immobilieninvestition aus.

In der Realität ist das ganze natürlich etwas komplizierter. Da gibt es unter anderem Kaufnebenkosten, Spekulationsfrist, Vorfälligkeitsentschädigungen und Fremdkapitalzinsen, sodass es mit dem Kaufen und Verkaufen wie im obigen Beispiel beschrieben nicht ganz so einfach ist bzw. die Rendite etwas geringer ausfällt.

Die Logik funktioniert übrigens analog auch bei einer Buy-and-Hold-Strategie, wie du am folgenden Beispiel entnehmen kannst. Wir nehmen hier wieder unsere Eigentumswohnung im Wert von 60.000 EUR und berücksichtigen diesmal auch die Kaufnebenkosten, d.h. Maklerprovision, Notargebühr, Grunderwerbsteuer und Gerichtskosten. Diese setzen wir vereinfacht mit 10% an. Je nach Bundesland können die Kaufnebenkosten auch 12% oder mehr betragen. Der Gesamtkaufpreis beträgt also 66.000 EUR. Hierfür untersuchen wir nun zwei Fälle:

1. Die Wohnung wird zu 100% mit eigenen Mitteln finanziert, d.h. wir haben uns die 66.000 EUR über die Zeit zusammengespart und kaufen damit die Wohnung. Geld von der Bank benötigen wir in diesem Fall nicht.
2. Das eingesetzte Eigenkapital beträgt 10% des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten, also insgesamt 12.000 EUR. Dementsprechend müssen wir uns in diesem Fall das noch fehlende Geld, nämlich 54.000 EUR, bei der Bank leihen und zahlen dafür Zinsen in Höhe von 3% pro Jahr.

Die Wohnung ist derzeit bereits vermietet und die Kaltmiete (das heißt die Miete ohne die Umlagen für Betriebskosten wie Heizung, Hausreinigung, Kabelfernsehen etc.) beträgt 4.800 EUR pro Jahr, also 400 EUR pro Monat. Kosten für die Verwaltung und für Reparaturen und Instandhaltungen etc. vernachlässigen wir in diesem Beispiel einmal, diese wären aber sowieso in beiden Fällen gleich anzusetzen. Was wir allerdings im zweiten Fall noch berücksichtigen müssen, sind die Fremdkapitalzinsen. Bei einem Zinssatz von 3% und einem Schuldenstand von 54.000 EUR betragen die Zinsen pro Jahr 1.620 EUR (= 3% * 54.000 EUR). Diese müssen wir natürlich von der Kaltmiete abziehen.

Wenn wir also die Wohnung komplett selbst bezahlen, dann können wir die gesamten 4.800 EUR behalten, im Falle der Fremdfinanzierung müssen wir 1.620 EUR an die Bank überweisen und uns bleiben “nur” noch 3.180 EUR übrig. Scheint auf den ersten Blick erstmal schlechter zu sein. Wenn wir das ganze aber auf unser eingesetztes Kapital beziehen, also den Return on Investment bzw. die Eigenkapitalrendite ausrechnen, dann sehen wir, warum eine Fremdfinanzierung sehr viel Sinn macht:

Im ersten Fall erhalten wir eine Rendite von ca. 7,2% (= 4.800 EUR / 66.000 EUR), im zweiten Fall eine Rendite von ca. 26,5% (= 3.180 EUR / 12.000 EUR). Das was wir auf unser eingesetztes Kapital im zweiten Fall erhalten, ist also ca. 3,5 Mal höher, als wenn wir die Wohnung komplett selbst bezahlen würden.

Die Zusammenfassung dieser kleinen Rechnung kannst du der folgenden Abbildung entnehmen.

Und jetzt kommt das Beste: Du kannst die Möglichkeit der Fremdfinanzierung natürlich nicht nur nutzen, wenn dir tatsächlich das Kapital fehlen sollte und du z.B. “nur” 12.000 EUR gespart hast. Auch wenn du die 66.000 EUR tatsächlich besitzt, kannst und solltest du dieses Prinzip anwenden. Wenn du nämlich 66.000 EUR zur Verfügung hast und mit 12.000 EUR eine Wohnung im Wert von 60.000 EUR finanzieren kannst, dann kannst du dir bereits 5 solcher Wohnungen im Wert von insgesamt 300.000 EUR leisten. Und dann werden auch deine absoluten Mieteinnahmen nicht mehr nur 3.180 EUR, sondern das Fünffache dessen betragen. Toll, nicht?

Gegebenenfalls kannst du deinen Eigenanteil noch weiter reduzieren, das hängt aber sehr stark davon ab, ob deine Bank (oder irgendeine Bank) das mitmacht und auch davon, wieviel Cash Flow du mit deiner Immobilie tatsächlich erreichst. Die Zinsen, die Mindesttilgung von 1% pro Jahr und die Betriebskosten solltest du aus dem Cash Flow deiner Immobilie auf jeden Fall zahlen können. Wenn du hier regelmäßig etwas aus deinen eigenen Rücklagen zuschießen musst, dann ist es nur eine Frage der Zeit, bis das ganze Konstrukt in sich zusammenbricht.

In einem solchen Fall musst du dir zwei Fragen stellen:

1. Ist der Kaufpreis der Immobilie eventuell zu hoch, d.h. handelt es sich überhaupt um ein gutes Investment?
2. Kannst du das Ganze über andere Finanzierungskonstrukte auf eine solidere Basis stellen?

Auf die Frage der angemessenen Bewertung gehe ich zu einem späteren Zeitpunkt noch genauer ein.

4. Steuervorteile

Wenn du deine Wohnungen bzw. Immobilien zu einem guten Preis gekauft hast und sie gut gemanaged werden, dann werden deine Wohnungen einen positiven Cash Flow abwerfen (falls nicht, dann solltest du dir dein Finanzierungskonstrukt nochmal genauer ansehen, vielleicht hast du deine Tilgungsrate ja zu hoch angesetzt). Gleichzeitig kannst du aber wegen substantieller Abschreibungen auf den Wert deiner Immobilien gegebenenfalls für das Finanzamt einen Verlust ausweisen und musst dann keine Steuern zahlen.

Der wesentliche Steuervorteil bei vermieteten Eigentumswohnungen bzw. Immobilien ist die Abschreibung. Nach deutschem Recht ist es so, dass du über einen Zeitraum von 50 Jahren jeweils 2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie abschreiben kannst. Doch was bedeutet das nun genau? Man geht dabei davon aus, dass eine Immobilie nach 50 Jahren Nutzung das Ende ihres Lebenszyklus erreicht hat. Das heißt nach 50 Jahren müsste die Immobilie also so abgenutzt sein, dass sie neu errichtet werden muss. Da es unwahrscheinlich ist, dass du als Investor die Kosten für den Abriss und Wiederaufbau deiner Immobilie in 50 Jahren in voller Höhe zur Verfügung haben wirst, erlaubt der Staat dir, diesen Betrag steuerfrei über den Zeitraum von 50 Jahren zurückzulegen.

Was bedeutet das nun konkret für die kleine Eigentumswohnung aus unserem obigen Beispiel? Der Kaufpreis der Wohnung beträgt 60.000 EUR, die Kaltmiete beträgt 4.800 EUR pro Jahr. Hätten wir nun weder Fremdkapitalzinsen noch irgendwelche anderen Kosten, dann wären diese 4.800 EUR unser Gewinn, den wir in unserer Steuererklärung angeben und komplett mit unserem Einkommensteuersatz (dem Grenzsteuersatz) versteuern müssten.

Nun können wir allerdings 2% des Kaufpreises inkl. Kaufnebenkosten pro Jahr als Abschreibung ansetzen und dadurch unser zu versteuerndes Einkommen reduzieren. 2% von 66.000 entspricht nun 1.320 EUR pro Jahr. Unser zu versteuernder Gewinn vermindert sich dadurch auf 3.480 EUR. Beachte vor allem, dass es sich bei der Abschreibung nicht um Cash-wirksame Kosten handelt, sondern dass diese Kosten nur auf dem Papier entstehen. Bei einem Grenzsteuersatz von sagen wir mal 42% würden wir in diesem Beispiel ca. 550 EUR an Steuern sparen, und das pro Jahr.

Weitere Steuervorteile bieten sich dir, wenn du deine Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkaufst. Dann ist nämlich auch der gesamte Gewinn steuerfrei. Verkaufst du nach weniger als 10 Jahren, musst du allerdings den gesamten Gewinn aus der Wertsteigerung deiner Immobilie versteuern.

5. Cash Flow

Eine weit verbreitete Strategie vieler Investoren ist es, einen kontinuierliches passives Einkommen aus jeder Wohnung bzw. Immobilie zu generieren mit dem Ziel, mittel- bis langfristig von diesem Einkommen leben zu können.

Cash Flow bezeichnet den Betrag, der übrig bleibt, nachdem Fremdkapitalzinsen und Tilgung sowie Instandsetzungsaufwendungen vom Net Operating Income (NOI) abgezogen wurden. Das NOI wird berechnet aus den Mieterlösen abzüglich der den Immobilien zurechenbaren Aufwendungen inkl. Betriebskostensaldo. Das NOI stellt also dar, wie viel du operativ aus deinen Immobilien verdienst. Vereinfacht gesagt: Der Cash Flow ist das, was nach dem Bezahlen aller Rechnungen noch übrig bleibt und ist das, was du regelmäßig als Einkommen zählen kannst.

Dein Mieter zahlt über seine Mietzahlung dein Darlehen bei der Bank ab. Dadurch entsteht im Wesentlichen ohne dein Zutun über Zeit eine große Menge an Eigenkapital. Schlussendlich wird dein Darlehen komplett abbezahlt sein und dir wird die Immobilie komplett gehören. Der Cash Flow wird dann enorm ansteigen und dir idealerweise erlauben, von den Mieteinnahmen komfortabel zu leben. Mindestens werden die Mieteinnahmen eine gute Ergänzung deines Gehalts oder deiner Rentanzahlung darstellen.
Rein statistisch gesehen ist es übrigens im Immobiliengeschäft wahrscheinlicher, dass du finanziell unabhängig wirst, als in jeder anderen Anlageform.

6. Gut prognostizierbare Erträge

Immobilien bzw. Eigentumswohnungen sind als eine der sichersten und zuverlässigsten Anlageklassen anerkannt. Banken geben dir für eine Immobilie als Sicherheit gerne einen Kredit. Es ist nunmal auch so, dass jeder Mensch ein Dach über dem Kopf und damit eine Wohnung oder wenigstens ein Zimmer benötigt. Das heißt das Geschäftsmodell der Vermietung von Eigentumswohnungen ist grundsätzlich sehr stabil und gut prognostizierbar. Natürlich kommt es etwas darauf an, in welchem Teil des Landes die Immobilie steht und wie sich unter anderem die Bevölkerung dort entwickelt. Aber auch das lässt sich recht gut prognostizieren. Weitaus besser jedenfalls, als zum Beispiel der zukünftige Umsatz und Gewinn eines Automobilzulieferers oder eines vergleichbaren Industrieunternehmens.

Fazit

Die Vorteile der Investition in Immobilien sind im Vergleich zu anderen Anlageklassen immens. Ein gut prognostizierbares Geschäftsmodell, stabile Cash Flows bzw. passives Einkommen sowie Steuervorteile sind nur einige der Gründe, die für eine Investition in Anlageimmobilien, also z.B. Eigentumswohnungen sprechen.

Auf der anderen Seite sind die Immobilienpreise gerade in den attraktiven Lagen in den letzten Jahren bereits enorm angestiegen, sodass eine Investition aus Rendite-Gesichtspunkten wohl überlegt sein will. Darüber hinaus kann man Immobilien nicht als “passive” Anlageform im eigentlichen Sinne bezeichnen. Im Gegenteil: Vermietete Eigentumswohnungen erfordern ein signifikantes Maß an Arbeit und können nicht einfach sich selbst überlassen werden.

Insofern machen Immobilien als Investition für dich sehr viel Sinn, wenn du

1. ein gutes Investment in deiner Stadt finden kannst
2. gewillt bist, auch Zeit in das Management und die Weiterentwicklung deiner Immobilie zu stecken