• Aktien
  • Bewertungsmodelle
  • Checklisten
  • Portfoliokonstruktion
  • Stock Screens
  • Top-Investoren
  • Daten & Tools

DIY Investor

Mit einem Value Investing Ansatz viel erreichen

  • Start
  • About
  • Blog
  • Bücher
  • Ideen
  • Toolbox
  • Lexikon
  • Kontakt
Du befindest dich hier: Home / WALT bzw. WAULT – Weighted Average (Unexpired) Lease Term

Aug 15 2019

WALT bzw. WAULT – Weighted Average (Unexpired) Lease Term


WALT - WAULT - WALE - WALLDer Begriff WALT bzw. WAULT, kurz für Weighted Average (Unexpired) Lease Term, ist ein wesentlicher KPI im gewerblichen Immobilienbereich. Etwas konkreter bezeichnet der WALT, wie an der englischen Bezeichnung bereits zu erahnen, die durchschnittliche Restmietdauer eines gewerblichen Immobilienportfolios.

Der WALT bezieht sich in der Regel auf die Mieteinnahmen eines Portfolios, kann aber beispielsweise auch für die vermietete Fläche ermittelt werden.


Synonyme für den WALT und Abwandlungen

In der Immobilienwirtschaft gibt es – speziell im angloamerikanischen Raum – einige weitere Synonyme für den WALT:

  • WALT – Weighted Average Lease Term
  • WAULT – Weighted Average Unexpired Lease Term
  • WALE – Weighted Average Lease Expiry
  • WALL – Weighted Average Lease Length

Neben der Bezeichnung WALT ist in Deutschland auch die Bezeichnung WAULT recht weit verbreitet.

Eng verwandt mit dem WAULT ist außerdem der so genannte WAULT to break, der die Gesamtmiete bis zu dem Zeitpunkt berücksichtigt, zu dem die Mieter ihren Mietvertrag zum ersten Mal ordentlich kündigen können.


Berechnung des WALT bzw. WAULT

Die Berechnungslogik des WAULT kann anhand der folgenden Formel nachvollzogen werden:

WALT = Vertraglich vereinbarte Mieteinnahmen über die gesamte Laufzeit aller Verträge / Aktuelle Gesamtmieteinnahmen pro Jahr

Die gesamten vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen repräsentieren dabei die Summe über alle Mieter eines Gebäudes oder Portfolios.

Im Grunde genommen handelt es sich um die Berechnung eines gewichteten Mittelwertes mit den jeweiligen Jahresmieten als Gewichtungsfaktoren. Hier einmal ein einfaches Beispiel zur Illustration der Berechnungslogik:

Berechnung WALT bzw. WAULT

Ein Gewerbeobjekt hat 6 Mieter, die in Summe genau 47.000 EUR pro Jahr an Miete an den Eigentümer zahlen. Die Vertragslaufzeiten liegen je nach Mieter irgendwo zwischen 2 und 10 Jahren. Der WALT / WAULT berechnet sich nun einfach aus dem Quotienten der Mieteinnahmen über die Gesamtlaufzeit aller Verträge und der aktuellen Jahresmieteinnahmen:

WALT = 290.500 / 47.000 = ~6,2 Jahre

Warum ist der WAULT für Investoren relevant?

Mit ein paar zusätzlichen Informationen über die Mieterstruktur eines Portfolios kann der WALT Investoren dabei helfen, einige für das Investment wesentliche Fragen zu beantworten:

  • Leerstandsrisiko: Ein niedriger WALT von unter 3-5 Jahren weist darauf hin, dass das Portfolio in Kürze ein Problem mit vielen auslaufenden Mietverträgen bekommen könnte. Die mittelfristigen Mieteinnahmen sind mit einem höheren Risiko behaftet
  • Planbarkeit der Gewinne: Umgekehrt bedeutet ein WAULT von mehr als sagen wir mal 7-8 Jahren einerseits eine hohe Transparenz bzgl. der zukünftigen Einnahmen und Gewinne, andererseits aber auch nur ein begrenzte Möglichkeit für Mietsteigerungen
  • Fluktuation: Gewerbegebäude mit geringem WALT und generell kurz laufenden Mietverträgen weisen tendenziell eine erhöhte Mieterfluktuation auf, was in der Regel negative Effekte auf die operativen Bewirtschaftungskosten hat. Eine höhere Mieter-Fluktuation führt nämlich möglicherweise zu höheren Maklerprovisionen und Anzeigengebühren, höheren Leerstandszeiten etc.
  • Konzentrationsrisiko: Hat ein Gewerbeobjekt einen Kernmieter, der für den Großteil des WALT verantwortlich zeichnet, ist die Abhängigkeit von diesem einen Mieter recht hoch. Da große Ankermieter in der Regel geringere Mieten zahlen, ist der auf Basis der Mieteinnahmen berechnete WAULT typischerweise niedriger als der auf Basis der Fläche berechnete WAULT

Darüber hinaus kann der WALT aus Investorensicht je nach Marktgegebenheiten ganz unterschiedlich interpretiert werden. Ist die Nachfrage nach Gewerbeflächen in einem Markt z.B. sehr stark und steigen die Mieten tendenziell an, dann sind eher kürzere Restmietdauern (und damit niedrigere WALTs) erstrebenswert und umgekehrt.


Zusammenhang zwischen Weighted Average Lease Term und Portfoliobewertung

Neben den bisher beschriebenen Zusammenhängen wirkt sich der WALT auch auf die Bewertung einer Gewerbeimmobilie bzw. eines Gewerbeportfolios aus. So sind Investoren aufgrund des erhöhten Leerstandsrisikos bei einem niedrigen WAULT in der Regel nur zur Zahlung eines reduzierten Kaufpreises bereit.

Für manche Immobiliengesellschaften wie z.B. die Deutsche Konsum REIT AG oder die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) ist ein Ankauf günstiger Immobilien (Vervielfältiger in der Regel unter 10) mit vergleichsweise niedrigem WALT deshalb ein wesentlicher Bestandteil des Geschäftsmodells.


Weitere Ressourcen

  • Immobilien-AG und REIT: Die wesentlichen Bewertungskennzahlen
  • Das Ertragswertverfahren: So bewertete ich meine erste Immobilie
  • Wie wir die Rendite für unsere Immobilie berechnen
  • Die 6 Vorteile von Immobilien als Investment

Geschrieben von Axel

ARTIKELSUCHE

TOP PICKS

Die Top Artikel auf DIY Investor aus meiner und aus Lesersicht


Aktienkurse mithilfe der Yahoo Finance API aus dem Netz ziehen bzw. Historische Kursdaten nach Excel importieren mit der Alpha Vantage API


Henry Singleton: Woran wir ein gutes Management erkennen


Deep Dive: Owner Earnings versus Free Cash Flow


Die Portfolio-Strategie von Mohnish Pabrai


Meine erste Eigentumswohnung


Die Basics über Kryptowährungen

MEISTGELESEN

DCF-Bewertung in 6 Schritten: Beispiel Microsoft

DCF-Bewertung in 6 Schritten: Beispiel Microsoft

Warum ich aktuell wenig über Immobilien schreibe

Warum ich aktuell wenig über Immobilien schreibe

Rendite Immobilien

Wie wir die Rendite für unsere Immobilie berechnen

BOOKSHELF

The Curse of the Mogul: Eine tiefgehende Analyse von Media-Businesses

The Curse of the Mogul: Eine tiefgehende Analyse von Media-Businesses

Unternehmensbewertung & Kennzahlenanalyse: Ein tolles Buch für Einsteiger

Unternehmensbewertung & Kennzahlenanalyse: Ein tolles Buch für Einsteiger

Creating Shareholder Value: Das essentielle Buch von Alfred Rappaport

Creating Shareholder Value: Das essentielle Buch von Alfred Rappaport

Weitere Investment-Bücher >>

 

 
Weitere Artikel, die ich empfehle:

 

Covenants in Kreditverträgen: Das müsst ihr darüber wissen!

Covenants in Kreditverträgen: Das müsst ihr darüber wissen!

17. Januar 2021 / Jahresabschlussanalyse
Case Study Noble Group: Ein Lehrstück für aggressives Fair Value Accounting!

Case Study Noble Group: Ein Lehrstück für aggressives Fair Value Accounting!

10. Januar 2021 / Jahresabschlussanalyse, Case Studies
DIY Investor: Jahresabschluss 2020 und Ausblick 2021

DIY Investor: Jahresabschluss 2020 und Ausblick 2021

30. Dezember 2020 / Offtopic, Aktien
Intro Earnings Management und "kreatives" bzw. aggressives Accounting

Intro Earnings Management und „kreatives“ bzw. aggressives Accounting

22. Dezember 2020 / Jahresabschlussanalyse
Case Study: Deep Value Investment Lear Corporation (2005)

Case Study: Deep Value Investment Lear Corporation (2005)

13. Dezember 2020 / Case Studies
Value Creation: Der kleine aber wesentliche Unterschied zwischen EVA und SVA

Value Creation: Der kleine aber wesentliche Unterschied zwischen EVA und SVA

6. Dezember 2020 / Jahresabschlussanalyse
Case Study: Kapitalallokation Deutsche Konsum REIT

Case Study: Kapitalallokation Deutsche Konsum REIT

29. November 2020 / Case Studies, Kapitalallokation, Immobilien
Täuschen mit Grafiken: Wenn Unternehmen ihre Zahlen visualisieren

Täuschen mit Grafiken: Wenn Unternehmen ihre Zahlen visualisieren

22. November 2020 / Aktienanalyse
The Curse of the Mogul: Eine tiefgehende Analyse von Media-Businesses

The Curse of the Mogul: Eine tiefgehende Analyse von Media-Businesses

15. November 2020 / Investment-Bücher
Munger und Buffett: 6 Insights zum Thema Capital Allocation

Munger und Buffett: 6 Insights zum Thema Capital Allocation

8. November 2020 / Portfoliokonstruktion

Über uns
DIY Investing
FAQs

Wir sind auch hier gelistet

Blogverzeichnis Bloggerei.de

Finanzblogroll
Finanzblognews
valueDACH
Nachrichten-Fabrik
  • Impressum
  • Datenschutz
  • Kontakt
  • DIY Toolbox

© Copyright 2015-20 DIY Investor- Mit wenig Zeit viel erreichen · Alle Rechte vorbehalten