Warum ich aktuell wenig über Immobilien schreibe

Wie ihr bestimmt bereits festgestellt habt, schreibe ich aktuell fast ausschließlich über Investments in Aktien bzw. die Bewertung von Unternehmen. Über eins meiner (so dachte ich) Hauptthemen auf diesem Blog, nämlich die Investition in Eigentumswohnungen, habe ich bisher nur sehr sporadisch geschrieben.

Das liegt vor allem daran, dass die Immobilienpreise immer weiter in die Höhe geschossen sind und ich den Markt deshalb aktuell nur aus einiger Entfernung beobachte. Ich habe schon länger keine Wohnung mehr besichtigt, weil ich einfach keine Wohnungen mehr finde, die meinen Investitionskriterien entsprechen.

Disclaimer: Ich suche nur in Düsseldorf und will natürlich nicht ausschließen, dass die Situation in anderen Städten bzw. Regionen anders ist.

Value Investing Ansatz auch bei Immobilien

Dazu müsst ihr wissen, dass mein Ansatz bei Investitionen in Immobilien ebenfalls ein Value Investing Ansatz ist.

Das heißt ich kaufe nur, wenn ich glaube, dass der aktuelle Wert einer Immobilie oder Eigentumswohnung um einiges über dem Kaufpreis liegt. Auf eine zukünftige Wertsteigerung (also auf steigende Mieten) setzte ich nicht, weil das für mich nicht vorhersehbar ist und ich bei Immobilien natürlich auch auf die Cash Flows achten muss.

Schon bei meinen letzten Käufen habe ich da ehrlicherweise ein paar Zugeständnisse zuviel gemacht. Praktisch jede Wohnung, die heute zu einem verhältnismäßig günstigen Preis – wir sprechen hier trotzdem bereits von der 18-fachen Kaltmiete und darüber – angeboten wird, hat aus meiner Sicht irgendwo einen Haken.

Sei es eine nervende und laute Nachbarin, ein Feuchtigkeitsproblem, einen schlechten Verwalter, ein undichtes Dach, einen hohen Renovierungsstau. You name it!

Immobilien sind aktuell überbewertet

Die Kaufpreise sind aus meiner Sicht inzwischen etwas entkoppelt von den Mieten. Ich würde das fast schon als Blase bezeichnen, auch wenn viele Immobilien-Experten immer wieder betonen, dass es keine Blase gibt. Ich weiß natürlich aber nicht genau, nach welchen Kriterien Wirtschaftsinstitute oder -magazine so etwas bewerten.

Hier aber mal mein Ansatz:

Als erstes schaue ich mir grundsätzlich an, wie hoch mein monatlicher Cash Flow wäre, wenn ich eine Wohnung beim aktuellen Zinsniveau und einem typischen Eigenkapitalanteil von sagen wir mal 20% (zuzüglich Kaufnebenkosten) über 20 Jahre abbezahlen würde.

Nehmen wir mal eine kleine Wohnung: Größe ca. 30 m², Kaltmiete 320 EUR/Monat (also über 10 EUR/m²), Kaufpreis 85.000 EUR. Also alles in allem nicht unrealistisch für die heutigen Verhältnisse in den deutschen Großstädten. Der Kaufpreis liegt irgendwo bei 2.800 EUR/m² (ohne Kaufnebenkosten).

Ich nehme außerdem einmal optimistisch an, dass wir die Wohnung für einen Zinssatz von 1% finanzieren können. Nach Abzug von Instandhaltungskosten des Sondereigentums (5% der Kaltmiete), Mietausfallwagnis (2%), Verwaltungskosten/Rücklage etc. (65 EUR/Monat) hätten wir laut meinem Bewertungsmodell einen monatlichen Cash Flow von – 80 EUR!

Und selbst bei dieser Konstellation müssten wir bereits ca. 27.000 EUR (!!) an Eigenkapital investieren.

Wir könnten das Ganze natürlich auch über einen Zeitraum von 30 Jahren (anstatt 20) finanzieren. Dann hätten wir einen leicht positiven Cash Flow.

Oder etwas mehr Eigenkapital investieren. Oder einfach jeden Monat etwas hinzuzahlen wie beim Steuersparmodell. Dann wäre allerdings die Frage, was passiert, wenn die Zinsen irgendwann wieder ansteigen sollten?

Alles in allem passt das aber für mich nicht mehr zusammen. Auch wenn eine Immobilie an sich viele Vorteile gegenüber anderen Assetklassen hat, so scheint mir eine Nettorendite (NAR 2) von 3% und ein Cash Flow von ca. 250 EUR/Monat in 30 Jahren aktuell nicht mehr attraktiv im Vergleich zur Investition in werthaltige Aktien.

Über Kontakte an die günstigen Immobilien zu kommen ist eine Illusion

Es gibt natürlich einige Experten, die auf ihren Webseiten und Blogs oder in ihren Seminaren und Büchern erzählen, dass es immer noch möglich ist, günstige Immobilien zu finden. Und zwar unter der Hand, über einen guten Draht zu den Maklern vor Ort oder über andere kreative Wege.

Auch wenn ich inzwischen ein paar recht gute Kontakte in der Region aufgebaut habe, kann ich das allerdings nicht unbedingt unterschreiben. Dass die besten Wohnungen nie auf den großen Immobilienportalen erscheinen ist glaube ich richtig. Aber auch die Angebote, die direkt von den Maklern kommen, passen sich meiner Erfahrung nach irgendwo dem Marktpreisniveau an.

Ggf. ist es zwar möglich, günstig an ein ganzes Portfolio an Wohnungen oder an ein ganzes Mehrfamilienhaus zu kommen, weil die Anzahl möglicher Käufer in so einem Fall recht klein ist. An den Punkt, an dem wir ausreichend Kapital für so ein Investment angespart haben, müssen wir aber erstmal kommen.

Alternative: Investition in börsennotierte Immobiliengesellschaften

Eine gute Alternative zu direkten Investitionen in Eigentumswohnungen und Immobilien kann aus meiner Sicht die Investition in eine der großen, börsennotierten Immobiliengesellschaften (Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG, TAG etc.) sein.

Der Preis muss aber natürlich stimmen.

Vom Geschäftsmodell her funktionieren diese Unternehmen eigentlich genauso, wie ein kleines privates Portfolio an Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern.

Allerdings sind die Immobiliengesellschaften aufgrund ihrer Marktmacht und Größe nach wie vor in der Lage zu akzeptablen Preisen zuzukaufen. Zusätzlich können natürlich Verwaltung und Instandhaltung um einiges effizienter und kostengünstiger durchgeführt werden, als wir das als Privatleute mit 5 oder 10 Wohnungen könnten.

Manche Immobiliengesellschaften (z.B. die TAG) haben dann auch eine Dividendenrendite von über 5%, was an sich unter heutigen Gegebenheiten bereits attraktiver scheint, als die Investition in eine Eigentumswohnung.

Fazit

Aktuell sind Immobilien jedenfalls in den deutschen Großstädten aus meiner Sicht überbewertet und stellen im Vergleich zum Investment in werthaltige Aktien keine attraktive Option mehr dar.

Auch über persönliche Kontakte zu Maklern etc. wird es nur schwer möglich sein, an die entsprechenden Objekte zu kommen. Ganz zu schweigen von dem Aufwand, den es bedeutet, diese Kontakte einmal aufzubauen.

Eine Investition in börsennotierte Immobiliengesellschaften kann eine gute Alternative sein (der Preis muss nach unserem Value Investing Ansatz aber natürlich stimmen).

Was meint ihr zur Investition in Immobilien in der aktuellen Marktlage? Seid ihr noch auf der Suche? Kommentiert einfach unten oder sendet mir eine kurze Message. Meldet euch auch gerne, wenn ihr Interesse am oben vorgestellten Bewertungsmodell habt.