Die Immobilie als Steuersparmodell

Die Immobilie als Steuersparmodell war Anfang der 2000er einmal in aller Munde. Und auch heute gibt es noch hier und da Makler oder Projektentwickler, die uns speziell die Steuerersparnis an einer Immobilieninvestition schmackhaft machen wollen. Bei diesem Modell geht es vor allem darum, mit unserer Immobilie bzw. Eigentumswohnung einen Verlust zu machen, den wir dann beim Finanzamt geltend machen und mit dem Einkommen aus unserem anderen Einkommensquellen, also zum Beispiel unserem Job, verrechnen können. Die Steuerersparnis dabei soll dann unsere Immobilieninvestition attraktiv machen. 

Was du in diesem Artikel lernst

• Warum eine vermietete Eigentumswohnung steuerlich attraktiv ist
• Was der Unterschied zwischen Gewinn und Cash Flow ist
• Warum hinter Steuersparmodellen meist eine schlechte Investition steckt
• Womit der Projektentwickler über den Kaufpreis hinaus noch Geld verdient

Als ich angefangen habe, mich mit Immobilien als Investment auseinanderzusetzen, habe ich mir hin und wieder auch mal solche Angebote angesehen. Ich fand damals die Renditekalkulationen mit der immensen Steuerersparnis, die mir dort vorgerechnet wurde, ganz nett. Was ich mich allerdings von Anfang an gefragt habe: Warum sollte es besser sein, wenn ich jeden Monat etwas mehr zahle als ich über die Miete einnehme? Das schien mir ökonomisch irgendwie keinen Sinn zu machen. Aber genau das ist es, womit einen die Anbieter typischerweise ködern.

Wie funktioniert dieses Konzept also genau? Um euch das einmal näher zu bringen, stelle ich euch hier einmal ein reales Angebot vor, das ich mir damals angesehen habe. Und nur damit ihr das richtig einordnen könnt: Dieses Angebot war gegen Anfang 2010 bei Immobilienscout zu finden, als die Immobilienpreise noch um einiges niedriger waren als heute.

Um diese Investition bzw. dieses Angebot genauer zu verstehen, macht es Sinn, die Investition an sich, das Finanzierungsangebot des Projektentwicklers, die steuerliche Seite sowie die Annahmen in der mir vorgestellten Kalkulation einmal getrennt zu betrachten. Zunächst jedoch erstmal ein paar Details zur Wohnung selbst.

Die Wohnung

Es handelte sich um eine kleine 2-Zimmer-Wohnung in Düsseldorf Derendorf mit einer Größe von ca. 45 m². Hier die weiteren Details bzw. Annahmen in der Kalkulation des Projektentwicklers:

• Größe: ca. 45 m³
• Kaltmiete (Projektion): 435 EUR/Monat, entspricht 5.226 EUR/Jahr – Diese Miete wurde von Anbieter für einen Zeitraum von 5 Jahren garantiert
• Erwartete Mietsteigerung: 15% alle drei Jahre
• Angesetzte Kosten für Instandhaltungen: 33 EUR/Monat bzw. 396 EUR/Jahr
• Kosten für die Hausverwaltung: 17 EUR/Monat, entspricht 204 EUR/Jahr
• Kosten für die Mietverwaltung: 25 EUR/Monat, entspricht 300 EUR/Jahr
• Gesamtinvest: 122.000 EUR, d.h. Kaufpreis inkl. Grunderwerbsteuer, Makler und Notar- und Gerichtsgebühren (der Kaufpreis wäre in diesem Fall ca. 117.000 EUR)
• Angesetzte Wertsteigerung der Immobilie: 1,5% pro Jahr

Beim Anbieter handelte es sich um einen Projektentwickler, der ganze Häuser ankaufte, (angeblich) aufwendig renovierte und dann die einzelnen Wohnungen an Privatanleger verkaufte. Ich habe mich damals mehrmals mit dem zuständigen Ansprechpartner getroffen und sogar mal ein bereits renoviertes Referenzobjekt besichtigt. Die Wohnung, um die es im Angebot ging, war allerdings noch nicht renoviert und konnte deshalb nicht besichtigt werden. Das war für mich schonmal ein erstes, wenn auch schwaches Warnsignal. Wenn ich die Wohnung kaufen würde, hätte ich schonmal keinen Einfluss auf die Kosten und vor allem die Qualität der Renovierung. Natürlich konnte man sich Fliesenfarben und so weiter auch aussuchen, in welcher Qualität aber Dach, Fassade etc. gemacht werden würden, darauf hätte ich keinen Einfluss gehabt. Und mittlerweile weiß ich aus eigener, schmerzhafter Erfahrung, wie leicht es ist, schlecht ausgeführte Renovierungsarbeiten zu übertünchen. Im Englischen hat sich hierfür der Begriff “Window Dressing” etabliert, was soviel bedeutet wie das günstige Schönmachen einer Immobilie, um damit am Markt einen höheren Kaufpreis zu erzielen.

Das Finanzierungsangebot

Bei meinem Treffen hat mir der Projektentwickler nicht nur ein recht ausführliches Exposé, sondern auch eine detaillierte Renditekalkulation vorgelegt. Darüber hinaus bot er an, mich bei der Finanzierung des Objektes zu unterstützen. Das kann schon hilfreich sein, speziell, wenn man eine Wohnung mit 110% Fremdkapital finanzieren will, wie in diesem Angebot vorgeschlagen. 110% Fremdkapital bedeutet im Wesentlichen, dass sowohl der Kaufpreis, als auch die Kaufnebenkosten komplett mit Geld von der Bank bezahlt werden. Man selbst setzt bei dieser Variante also kein eigenes Geld ein! Das ist natürlich super. Aus meiner Erfahrung ist es jedenfalls als Einsteiger ohne Track Record aber recht schwierig, eine Finanzierung über den gesamten Investitionsbetrag von der Bank zu bekommen. Natürlich spielt da auch unser anderes regelmäßiges Einkommen eine große Rolle.

Es gibt im Wesentlichen drei Faktoren, mit denen ihr eure Finanzierung beschreiben könnt. Alle anderen wichtigen Werte und Kennzahlen, unter anderem natürlich auch unsere monatliche Kreditrate, können wir dann daraus ableiten. Diese drei Faktoren sind

• unser Eigenkapitalanteil
• der Zinssatz
• die Anfangstilgung bzw. daraus resultierend die Kreditlaufzeit.

In der Kalkulation des Projektentwicklers waren folgende Annahmen zugrunde gelegt:

• ein Eigenkapitalanteil von 0% (ich hätte also kein eigenes Geld für den Kauf gebraucht, wenn ich denn eine Finanzierung bekommen hätte)
• ein Zinssatz von 4,5% pro Jahr (in 2010 ein realistischer Zinssatz für eine Baufinanzierung)
• eine Anfangstilgung von 1% (d.h. ihr tilgt im ersten Jahr ca. 1% eurer gesamten Schulden)

Im Klartext bedeutet dies: Wir nehmen den maximalen Betrag an Schulden auf und zahlen so wenig wie möglich davon zurück. Wenn wir 4,5% an Zinsen und zusätzlich 1% an Tilgung vereinbart haben, dann beträgt unsere Kreditrate pro Jahr genau 5,5% der gesamten Finanzierungssumme, in diesem Fall also 5,5% von 122.000 EUR. Das entspricht ca. 6.710 EUR pro Jahr bzw. 559 EUR/Monat. Wenn du dich noch an die Details zum Objekt weiter oben erinnerst, wirst du sofort feststellen, dass unsere Kreditrate um einiges höher ist, als eure monatlichen Mieteinnahmen von 435 EUR/Monat. Das heißt wir zahlen erstmal jeden Monat drauf.

Die vereinbarte Anfangstilgung von 1% führt außerdem dazu, dass wir bei gleichbleibendem Zinssatz ca. 40 Jahre brauchen, bis wir die Wohnung schlussendlich abbezahlt haben. Nach 10 Jahren, also dem Ablauf der Spekulationsfrist (also dem Zeitpunkt, zu dem wir die Wohnung dann steuerfrei wieder verkaufen könnten) würde unser Schuldenstand dann immernoch mehr als 100.000 EUR betragen. Sofern die Wohnung inzwischen nicht signifikant an Wert zugenommen hat – was nebenbei in der Kalkulation ebenfalls vorgesehen war – hätten wir also in den ganzen Jahren so gut wie kein Vermögen aufgebaut und auch keinen positiven Cash Flow generiert, mit dem wir arbeiten könnten. Schauen wir mal, wie die steuerliche Seite dieser Transaktion aussieht.

Die steuerliche Seite

Wenn wir eine vermietete Eigentumswohnung besitzen, dann können wir eigentlich alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Wohnung anfallen, von der Steuer absetzen. Im Grunde genommen funktioniert eine Immobilie genauso wie ein kleines Unternehmen. Wir haben Umsätze in Form der eingehenden Miete und Kosten in Form von Instandhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten, Betriebskosten etc. Auf den verbleibenden Gewinn, der sich ergibt, wenn wir die Kosten von den Umsätzen abziehen, müssen wir dann unsere Steuern zahlen. Und wenn wir keinen Gewinn machen, sondern einen Verlust, dann können wir diesen mit Einnahmen aus anderen Quellen, meistens dem Einkommen aus unserem Job, verrechnen.

Um nun genau zu verstehen, welchen tatsächlichen Effekt die Steuerersparnis hat, habe ich mir einmal Gewinn und Cash Flow dieser Transaktion getrennt voneinander angeschaut. Zur Info: Betriebskosten wie Treppenhausreinigung, Kabelfernsehen, Gebäudeversicherung etc. werden direkt mit den Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters verrechnet und kommen deshalb in der Berechnung nicht vor. Alternativ könnte man diese natürlich sowohl auf der Einnahmen- als auch auf der Ausgabenseite ansetzen.

Vereinfachte Gewinnbetrachtung: Wenn wir unsere Eigentumswohnung vermieten, dann können wir die Zinsen, die wir an unsere Bank zahlen, genauso abziehen wie die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Was dann noch dazu kommt ist die so genannte Abschreibung.

Die Abschreibung berücksichtigt die Abnutzung der Immobilie über die gesamte Nutzungedauer, welche für steuerliche Betrachtungen mit 50 Jahren angenommen wird (für die Bewertung von Immobilien ist das dann etwas anders). Das heißt es wird angenommen, dass die Immobilie nach 50 Jahren keinen Wert mehr besitzt. Nach Adam Riese verliert die Immobilie demnach pro Jahr 2% an Wert, natürlich nur auf dem Papier. Diesen Wertverlust von 2% pro Jahr können wir als Kosten ansetzen und müssen somit keine Steuern darauf zahlen. Da der Wert der Immobilie sich aber aus Bodenwert und Gebäudewert zusammensetzt und der Grund und Boden auf dem das Haus steht sich ja nicht abnutzt, können wir diesen auch nicht abschreiben. Ich habe für diese Berechnung einmal angenommen, dass der Bodenwert ca. 30% der gesamten Investitionssumme beträgt. Die Abschreibung ergibt sich also aus folgendermaßen:

122.000 EUR * 70% Gebäudewertanteil * 2% Abschreibung pro Jahr

Wie du der Abbildung entnehmen kannst, machen wir laut meiner vereinfachten Berechnung im ersten Jahr mit dieser Immobilie einen Verlust von ca. 2.900 EUR. Wenn wir diese 2.900 EUR in unserer Steuererklärung als Verlust ansetzen und unser marginaler Steuersatz bei sagen wir mal 42% liegt (das wäre dann der Fall, wenn wir mehr als ungefähr 55.000 EUR im Jahr verdienen), dann würden wir ca. 1.200 EUR vom Finanzamt zurückerstattet bekommen.

So. Und jetzt schauen wir uns mal den Cash Flow an, also das, was tatsächlich an Bargeld hereinkommt und was wir an Bargeld ausgeben. Bargeld ist hier natürlich im übertragenen Sinne gemeint, in der Praxis sind das natürlich im Wesentlichen die Bewegungen auf unserem Mietkonto.

Hier die vereinfachte Cash Flow Betrachtung:

Wie du siehst, unterscheiden sich die beiden Kalkulationen nur in zwei Punkten:

1. Da Abschreibungen nur eine virtuelle Größe sind und keinen tatsächlichen Geldfluss nach sich ziehen, brauchen wir diese bei unserer Cash Flow Betrachtung nicht abzuziehen.
2. Auf der anderen Seite müssen wir laut unserem Kreditvertrag aber noch die Tilgungsrate von 1% leisten. Dies bleibt zwar im eigentlichen Sinne unser Geld, weil wir ja Eigenkapital aufbauen, ein Geldabfluss ist es aber trotzdem (konkret haben wir ja deshalb weniger zur Verfügung, um z.B. Handwerker zu bezahlen).

Alles in allem kommen wir also hier auf einen jährlichen Geldabfluss in Höhe von ca. 2.400 EUR vor der Steuerrückerstattung. Wenn wir nun die Steuerersparnis in Höhe von ca. 1.200 EUR und auch unsere Tilgung in Höhe von 1.220 EUR noch hinzuaddieren, dann kommen wir ungefähr bei plus minus Null raus. Das heißt, das was wir im Jahr draufzahlen, bekommen wir im Nachhinein vom Finanzamt zurück. Nicht besonders attraktiv, oder?

Dazu kommt noch, dass unsere Steuersparnis von der Höhe unseres Einkommens abhängt. Verdienen wir z.B.  brutto um einiges weniger als ca. 55.000 EUR im Jahr oder sind wir verheiratet und deshalb in Steuerklasse 3, dann haben wir einen (viel) niedrigeren Steuersatz und die Ersparnis fällt entsprechend niedriger aus. Du merkt schon: bei solchen Modellen solltest du besser genau nachrechnen.

Schauen wir uns jetzt nochmal die Investition selbst sowie die Annahmen an, die die Basis für die Kalkulation des Projektentwicklers bildeten.

Die der Kalkulation zugrunde liegende Investition

Was mich unabhängig vom schönen Exposé und der netten Kalkulation ja eigentlich interessierte, war die Attraktivität der Investition, die ich mit dem Kauf der Wohnung tätigen würde. Finanzierungsoption und Steuerersparnis hin oder her.

Damit wir die tatsächliche Rendite dieses Investments einmal etwas einschätzen können, habe ich einmal ein paar wesentliche Kennzahlen wie Vertragsmietenmultiple , Nettoanfangsrendite und Kaufpreis pro m² ausgerechnet und mit den durchschnittlichen Werten aus meinem eigenen Portfolio verglichen.

Ich gehe an anderer Stelle nochmal etwas detaillierter auf die Bewertung von Immobilien ein, zum besseren Verständnis hier aber schonmal ein paar wesentliche Definitionen und Berechnungsformeln:

Vertragsmietenmultiple: Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten / Bruttomiete

Bruttoanfangsrendite: Bruttomiete / Kaufpreis

Nettoanfangsrendite 1: Bruttomiete / Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten

Nettoanfangsrendite 2: Nettomiete / Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten

Kaufpreis pro m²: Kaufpreis / Wohnungsgröße

Die Kaufnebenkosten beinhalten die Maklerkosten, Notar- und Gerichtsgebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Die Kaufnebenkosten können sich je nach Bundesland unterscheiden und liegen zwischen ca. 8,5% und 12% des Kaufpreises.

Mit der Bruttomiete ist nichts anderes gemeint, als die Kaltmiete, die der Mieter uns jeden Monat überweist.

Die Nettomiete ist die Kaltmiete korrigiert um die wesentlichen Kostenblöcke, die nicht über die Betriebskostenvorauszahlung (die so genannten Nebenkosten) von unserem Mieter getragen werden. Dazu gehören z.B. die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten bzw. -rückstellungen und das Mietausfallwagnis.

Hier das Ergebnis:

Wie ihr seht, scheint die Wohnung als solche kein besonders attraktives Investment zu sein. Alle Kennzahlen sind weit schlechter, als diejenigen, die ich im Durchschnitt mit meinem Portfolio erziele. Und dazu muss gesagt werden, dass ich meinen Bestand im Wesentlichen in den Jahren zwischen 2010 und 2015 aufgebaut habe, in denen die Kaufpreise ja bereits um einiges gestiegen waren.

Die der Berechnung zugrunde liegenden Annahmen (bzw. womit der Projektentwickler noch Geld verdient)

Der Projektentwickler hatte mir ja wie gesagt eine detaillierte Renditekalkulation vorgelegt. Diese Kalkulation basierte auf einer Reihe von Annahmen, die dann zum entsprechenden Endergebnis führten. Daher macht es Sinn, sich auch diese Annahmen einmal genauer anzusehen und auf ihre Stichhaltigkeit hin zu überprüfen.

Auf der Einnahmenseite wäre da zunächst die erzielbare Kaltmiete. Hier hatte der Verkäufer einen Wert von 435 EUR/Monat angesetzt. Für eine 45-m²-Wohnung bedeutet das eine spezifische Miete von ca. 10 EUR/m². Aus damaliger Sicht war das schon eine recht anspruchsvolle Miethöhe, für die Objektlage recht hoch angesetzt (und das gilt wahrscheinlich heute immernoch). Die Wohnung lag schließlich direkt an einer recht stark befahrenen Kreuzung in einem zwar aufstrebenden, aber keineswegs einem der Top-Stadtteile Düsseldorfs. Nicht ohne Grund wird wohl der Projektentwickler eine Mietgarantie für 5 Jahre gegeben haben.

Für die kommenden Jahre ging die Kalkulation von einer Mietsteigerung von 15% alle drei Jahre aus. Dies war damals der rechtlich zugelassene Wert, war also insofern theoretisch möglich. Eine solche Mietsteigerung regelmäßig durchzukriegen ist aber nicht besonders einfach, vor allem dann nicht, wenn die Ausgangsmiete sowieso schon signifikant über dem Mietspiegel liegt. Wenn wir da einen Mieter haben, der sich etwas auskennt, dann wird er sich auf den Mietspiegel berufen und die Erhöhung einfach ablehnen. Und das war’s dann mit der Mieterhöhung, es sei denn, wir haben noch drei vergleichbare Referenzobjekte, in denen wir bereits eine entsprechende Miete erhalten.

Auch beim Wert der Wohnung hatte der Verkäufer eine Steigerung in der Kalkulation berücksichtigt. Die Annahme war hier, dass der Wert der Wohnung jährlich um 1,5% zunehmen würde, was einem Wachstum ungefähr mit der Inflationsrate entspricht. Die Kalkulation ging also davon aus, dass die Wohnung nach Ablauf von 10 Jahren, also dem Zeitpunkt des Verkaufs, ca. 140.000 EUR wert sein würde. Mit dem Wissen von heute war das wahrscheinlich noch eher eine konservative Annahme, die Preise sind ja bereits in den letzten 5 Jahren extrem gestiegen. Nichtsdestotrotz handelte es sich hier um reine Spekulation. Ich würde in einer solchen Kalkulation immer sicherstellen, dass sich das Investment auch ohne Berücksichtigung einer solchen Wertsteigerung rechnet. Dann könnten wir im Zweifelsfall die Wohnung einfach im Bestand halten und die Mieteinnahmen kassieren. Wir wären nicht auf eine Wertsteigerung angewiesen und müssten auch nicht aus Geldnot verkaufen. Ich selbst habe ein, zwei Wohnungen von Leuten gekauft, die sich die Kreditraten nicht mehr leisten konnten, weil sie die Wohnung damals überteuert gekauft hatten und die versprochene Wertsteigerung nicht eingetreten ist. Diejenigen werden sich heute um so mehr ärgern, weil die Preise dann doch angezogen haben, leider etwas zu spät.

Sehr interessant wird es bei den Verwaltungskosten. Hier sah der Vertrag mit dem Projektentwickler vor, dass dieser sowohl die WEG-Verwaltung als auch die Mietverwaltung übernimmt. Die Kosten für die Hausverwaltung sind mit 17 EUR/Monat noch akzeptablel. Je nach dem um was für eine Immobilie es sich aber handelt, kann das für den Verwalter allerdings auch zu wenig sein, um das Haus wirklich gut zu verwalten. Für kleine Mehrfamilienhäuser mit sagen wir mal 10 Einheiten sind 17 EUR schon relativ wenig, für einen großen Apartment-Komplex mit 100 Wohnungen vielleicht recht viel. Die Mietverwaltung auf der anderen Seite, also die Kommunikation mit dem Mieter und das Verwalten der Wohnung, ist mit 25 EUR/Monat schon recht hoch angesetzt. Und was in der Kalkulation gar nicht erwähnt wird: Es kommen natürlich noch weitere Kosten hinzu. Meiner Erfahrung nach wird vieles zusätzlich nach Aufwand abgerechnet. Wenn ihr z.B. mal einen Mieterwechsel habt, dann wird der Verwalter entweder einen Makler beauftragen, für den ihr dann die Rechnung zahlen müsst, oder er wird selbst nach einem Mieter suchen und euch dies gesondert abrechnen (damals gab es das Bestellerprinzip noch nicht).

Fazit

Ich will natürlich nicht ausschließen, dass es auch mal attraktive Angebote gibt, grundsätzlich ist allerdings Vorsicht geboten, wenn ein Makler vor allem mit der immensen Steuerersparnis für eine Eigentumswohnung, also einem Steuersparmodell, wirbt.

In vielen Fällen haben diese Angebote die folgenden Eigenschaften:

• Die Wohnung selbst ist überteuert, d.h. die Investition als solche nicht attraktiv
• Die Steuerersparnis wird in den Vordergrund gestellt
• Die Annahmen im Verkaufsprospekt bzgl. Mieteinnahmen und Wertsteigerung sind zu optimistisch gerechnet
• In der Kalkulation werden nicht alle Kosten dargestellt
• Der Projektentwickler verdient an mehreren Stellen mit euch sein Geld:
  • über den überhöhten Kaufpreis
  • über die Verwaltung der Immobilie
  • über das Window Dressing bein Renovieren
• Die Investition als solche rechnet sich nicht, d.h. ihr müsst aus anderen Quellen regelmäßig Geld hinzuschießen

Speziell den letzten Punkt möchte ich noch einmal hervorheben. Mein Ziel, und das würde ich auch jedem anderen empfehlen, ist es immer, mit meinen Investitionen einen möglichst hohen Cash Flow bzw. ein möglichst hohes passives Einkommen zu erzielen, um später mehr Freiheiten zu haben und finanziell unabhängig zu sein. Beim Steuersparmodell ist es allerdings so, dass ihr damit nur Verluste aus eurer Immobilie mit den Gewinnen bzw. dem Einkommen aus eurem normalen Job verrechnet.

Wenn ihr also das Ziel habt, eurem Job irgendwann einmal durch ein passives Einkommen aus einer Immobilie oder mehreren Immobilien zu ersetzen, dann benötigt ihr eine Immobilie, die auch sich heraus ein positives Einkommen abwirft. Denn ohne weiteres Einkommen keine Steuern und auch keine Steuerersparnis mit eurer Immobilie.