Dieses Excel-Tool hilft euch bei der Ableitung der Zahlungsbereitschaft eines rationalen Kapitalanlegers für eine bestimmte Immobilie bzw. ein bestimmtes Immobilienportfolio und für verschiedene erzielbare Fremdkapitalzinssätze und Eigenkapitalanteile.
Vor diesem Hintergrund ist das Tool sehr hilfreich, um z.B. einen akzeptablen Kauf- bzw. Verkaufspreis für eine Immobilie zu ermitteln (in Abhängigkeit natürlich von der eigenen Renditeerwartung).
Inputvariablen
Für die Berechnung benötigt das Tool zunächst ein realistisches Set der wesentlichen Inputs zur Immobilie selbst sowie zu den Finanzierungsoptionen (möglicher Zinssatz und Mindesttilgung) und zur steuerlichen Behandlung. Darüber hinaus muss – damit das Tool einmal durchrechnen kann und die Szenarioergebnisse ermittelt werden können – der aktuelle Marktpreis bzw. eine Preisschätzung in Form einer Nettoanfangsrendite sowie auch der angestrebte Eigenkapitalanteil angegeben werden.
Hier eine Liste der erforderlichen Modell-Inputs:
- Relevanter Steuersatz (entweder persönlich oder für Kapitalgesellschaft) [%]
- Nettoanfangsrendite 1 (Nettokaltmiete / Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten) [%]
- Kreditzins [%]
- Anfängliche Tilgung (mind. 1% bei den meisten Banken) [%]
- EK-Anteil [%]
- Mieteinnahmen, d.h. Nettokaltmiete (also exkl. Nebenkosten) ggf. unter Berücksichtigung einer gewissen Leerstandsquote bzw. eines Mietausfallwagnisses [EUR]
- Nicht umlegbare Betriebskosten (i.W. Verwaltung und Instandhaltungsaufwand) [EUR]
- Regelmäßige Instandhaltungs-Investitionen (Maintenance-CapEx) [EUR]
Modell-Outputs
Aus den o.g. Inputs werden anschließend die folgenden Kennzahlen ermittelt:
- Der bilanzielle Wert (inkl. der Aufteilung in Eigen- und Fremdkapital)
- Die jährlich an die Bank zu zahlende Kreditrate (aufgeteilt in die Komponenten Zins und Tilgung)
- Die jährliche Abschreibung
Abgeleitet aus diesen Kennzahlen werden anschießend die verschiedenen Cash Flow-Kennzahlen sowie die EK-Rendite ermittelt:
- Reinertrag, FFO, AFFO, Flow to Equity
- Cash-on-Cash Return nach Steuern (vor und nach Tilgung) – Dies ist die erforderliche Eigenkapitalrendite
Sensitivitätsanalyse und Einfluss der wesentlichen Variablen
Für die Darstellung verschiedener Szenarien enthält das Tool verschiedene Sensitivitätsanalysen, die eine Einschätzung der erzielbaren Rendite für verschiedene Eigenkapitalanteile, FK-Zinssätze etc. ermöglichen:
- Die EK-Rendite in Abhängigkeit von der Nettoanfangsrendite (NAR) und dem Fremdkapitalzins (und bei konstantem EK-Anteil entsprechend des gewählten Inputs)
- Die EK-Rendite in Abhängigkeit von der Nettoanfangsrendite (NAR) und dem EK-Anteil (und bei konstantem FK-Zins entsprechend des gewählten Inputs)
- Die EK-Rendite durchgerechnet für eine gewählte Kombination aus NAR und FK-Zins und dargestellt für verschiedene EK-Anteile
Weitere Details und Fallbeispiele zum Tool findet ihr im Artikel Gedanken zur Immobilienbewertung im aktuellen Umfeld.
Disclaimer
Das Excel selbst und auch in die AGBs enthalten zwar auch einen entsprechenden Disclaimer. Ich möchte diesen hier der Transparenz halber aber auch nochmal aufführen:
Das Excel-Tool inkl. aller Formeln und Kalkulationen wurde natürlich mit größtmöglicher Sorgfalt und nach bestem Gewissen erstellt. DIY Investor übernimmt jedoch keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit der bereitgestellten Informationen und gibt darüber hinaus auch keine Handlungsempfehlungen ab.
Wer selbst über den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie (oder der Aktie einer Immobilien-AG) nachdenkt, der sollte das Ganze für seinen speziellen Fall natürlich selbst und entsprechend gründlich prüfen!
