FFO (Funds From Operations): Eine Non-GAAP Kennzahl, die den Cash Flow aus der operativen Geschäftstätigkeit eines bestandshaltenden Immobilienunternehmens oder Real Estate Investment Trusts (REITs) anzeigt.
Der FFO wird in vielen Fällen zusätzlich je ausgegebener Aktie ausgedrückt und stellt eine wesentliche Kennzahl für die Bewertung von REITs und andere gelistete Immobilienunternehmen dar. In vielen Fällen wird der FFO je Aktie dem Gewinn je Aktie (EPS) sogar vorgezogen. Immobilien-AGs selbst verwenden den FFO meist als Benchmark für die operative Steuerung.
Der FFO wird berechnet, indem Abschreibungen und Amortisationen sowie auch etwaige Erträge aus dem Verkauf von Immobilien/Objekten (ein nicht-operativer Gewinn) wieder zum Nettogewinn hinzuaddiert werden. Die entsprechende Formel lautet also:
Funds From Operations = Nettogewinn + Abschreibungen und Amortisation – Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien
Typischerweise werden sowohl der FFO, als auch die genaue Berechnungslogik sowie die einzelnen Bestandteile im Geschäftsbericht und/oder den Ergebnispräsentationen der Immobilienunternehmen ausgewiesen.
AFFO – Adjusted Funds from Operations
Der AFFO (Adjusted Funds From Operations) stellt eine Abwandlung des FFO dar und trägt der Tatsache Rechnung, dass sich nicht alle Investitionen ausschließlich auf den Kauf neuer Objekte beziehen, sondern typischerweise auch substantielle aktivierungspflichtige Instandhaltungsmaßnahmen (“Maintenance CapEx“) durchgeführt werden müssen.
Tatsächlich liegt der Anteil aktivierungspflichtiger Instandhaltungsmaßnahmen – also z.B. Investitionen in neue Dächer und Fassaden – am gesamten CapEx laut des Geschäftsberichts der Deutsche Wohnen (DWNI) bei fast 50%.
Da diese Instandhaltungsinvestitionen als operative Cash Flows anzusehen sind und die Cash-Generierung des Bestandes verringern, sollten sie richtigerweise ebenfalls als Bestandteil einer operativen Cash Flow Kennzahl berücksichtigt werden.
Dem entsprechend berechnet sich der AFFO wie folgt:
AFFO = Funds From Operations – Instandhaltungsinvestitionen
Im Vergleich zum FFO stellt der AFFO eine bessere Annäherung an den operativen Cash Flow des existierenden Immobilienbestandes dar.
Verwandte Begriffe
- NAV (Net Asset Value)
- LTV (Loan To Value)
- WALT (Weighted Average Lease Term)
Mehr zum Thema FFO bzw. Funds From Operations
- Die wichtigsten Kennzahlen zur Bewertung von Immobilienaktien